Kaufen, Mieten, Wohnen

Sie beabsichtigen eine Liegenschaft oder eine Eigentumswohnung zu kaufen oder zu verkaufen? Wir erstellen gerne für Sie den Kaufvertrag oder prüfen Ihren Mietvertrag. Wir vertreten Sie bei Streitigkeiten, egal ob Sie Mieter oder Vermieter sind. Wenn Ihnen bei Ihrer Betriebskostenabrechnung etwas

nicht rechtens erscheint, prüfen wir diese für Sie und kümmern uns um Klarheit. Kontaktieren Sie uns in Ihrer Angelegenheit rund um‘s Kaufen, Mieten oder Wohnen. Wir klären Sie verständlich über Ihre Rechte und Möglichkeiten auf. 

Was tun wenn der Mieter nicht zahlt?

Vorweg ist festzuhalten, dass bei einer (Teil-) Anwendung des Mietrechtsgesetzes (je nach Anzahl der Wohnungen in einem Haus), dieses Mietrechtsgesetz als Schutzgesetz des Mieters in erster Linie diesen vor ungerechtfertigten Handlungen des Vermieters schützt.
Ein gleichartiges Schutzgesetz für Vermieter gibt es nicht. Der erste und beste Schutz ist jedenfalls ein Mietvertrag, der von einem Anwalt erstellt wurde, auf den man sich zur Geltendmachung seiner Ansprüche stützen kann. Nach eigener Überprüfung der vertraglichen Regelung ist es oft zweckdienlich, den Mieter anzurufen bzw. aufzusuchen, um persönlich eine Lösung des Problems mit ihm zu finden. Sollte der Mieter „nur“ finanzielle Probleme haben, dann kann man mit ihm – je nachdem wie das bisherige Verhältnis zu diesem Mieter war – entweder noch zuwarten und eine Zahlungsvereinbarung treffen, oder gleich den Anwalt kontaktieren. Ein zu langer Zahlungsaufschub bringt jedoch auch dem Mieter meistens nichts, da sich der Rückstand dann meistens noch aufbaut. Wenn einmal ein großer Rückstand aufgebaut ist, führt dies meistens zu einer Räumung und zu einer Uneinbringlichkeit für den Vermieter. Oft kann schon ein qualifiziertes Mahnschreiben eines Anwaltes etwas bewirken, manchmal ist es jedoch aus Sicht des Vermieters notwendig, eine Mietzins- und Räumungsklage gegen den Mieter einzubringen. Wenn die berechtigte Aussicht besteht, dass der Mieter den aufgelaufenen Mietzins auch zahlen kann, dann reicht oft eine reine Mietzinsklage ohne gleichzeitig die Räumung zu begehren. Mit einem nachfolgenden Urteil zugunsten des Vermieters wird der Mieter entweder schuldig gesprochen, den bis dahin eingeklagten offenen Mietzins zu bezahlen bzw. zusätzlich das Mietobjekt zu räumen. Nach Rechtskraft dieses Urteiles kann man die Räumung sodann im Exekutionsverfahren begehren. Welche detaillierten Möglichkeiten einem Vermieter zustehen, weiß am besten Ihr Rechtsanwalt.

Vorsicht beim Freizeitwohnsitz

Bereits die Begriffbestimmungen des Tiroler Raumordnungsgesetzes sind nicht eindeutig und auch nicht im Einklang mit europäischem Recht. Eine exakte Definition, was ein Freizeitwohnsitz eigentlich ist, ist daher nach wie vor nicht vorhanden. Die Tiroler Regelung kennt nur einen einzigen Mittelpunkt der Lebensbeziehungen, nach europäischem Recht gibt es jedoch mehrere solcher Lebensmittelpunkte. Auch die Problematik des Kaufes und Nichtbenützens bzw. „Leerstehenlassens“ führt immer wieder zu problematischen Rechtsfragen.

Nicht besonders bekannt ist die Möglichkeit, einen neuen Freizeitwohnsitz in Gemeinden in Tirol genehmigt zu bekommen, in welchen der Freizeitwohnsitzanteil 8 % noch nicht überschreitet. Außerdem gibt es bis 30.06.2014 die Möglichkeit, einen bereits am Stichtag 31.12.1993 rechtmäßig bestehenden Freizeitwohnsitz auch jetzt noch registrieren zu lassen. Grundsätzlich ist – sofern es sich nicht um eine Ausnahme handelt – im Zusammenhang mit dem Erwerb einer Liegenschaft eine Erklärung gegenüber der Grundverkehrsbehörde abzugeben, dass kein Freizeitwohnsitz errichtet wird. Diese Erklärung ist jedoch nicht generell abzugeben, sondern zuvor zu erörtern, ob sich – allenfalls aus einer Übergabe in der Familie – nicht eine Ausnahme von dieser Erklärungspflicht ergibt.

Ein Verstoß gegen die entsprechenden gesetzlichen Bestimmungen wird mit Geldstrafen bis zu € 40.000,00 geahndet und können wiederholte Verstöße sogar zu einer Zwangsversteigerung der Liegenschaft führen.

Unzulässige Erweiterung einer Dienstbarkeit

Man stelle sich vor, dass die Urgroßväter der jetzigen Grundstückseigentümer vor Jahrzehnten eine Dienstbarkeit des Gehens und Fahrens für landwirtschaftliche Zwecke auf dem Grundstück, über das man zum öffentlichen Gut gelangt, vereinbart haben, da damals das zu erreichende Grundstück eine Wiese und noch lange nicht als Bauland gewidmet war. Eine unzulässige Erweiterung einer Dienstbarkeit würde sich in diesem Falle ergeben, wenn der jetzige Grundeigentümer der damaligen Wiese nach der Umwidmung eine Gewerbehalle auf dieses Grundstück stellt und die Zufahrt über das Nachbargrundstück den ursprünglich landwirtschaftlichen Zweck des eingeräumten Fahrrechtes bei weitem überschreiten würde. Hier hat die Rechtsprechung teilweise auf eine inhaltliche Änderung der Rechtsausübung abgestellt, teilweise aber auch auf eine Mehrbelastung des dienenden Gutes (daher jenes Grundstückes, über das gefahren wird). In einer anderen Entscheidung des Obersten Gerichtshofes wurde hingegen entschieden, dass eine Dienstbarkeit auch weiterhin dem Zweck entspricht, zu dem sie seinerzeit bestellt worden war, weil der Dienstbarkeitsweg vor den baulichen Maßnahmen (Errichtung eines zweigeschossigen Zubaus) von der dort lebenden Familie für die private Zufahrt zu ihrem Wohngebäude benutzt wurde, woran sich auch nach dem Zubau nichts geändert hat. Würde hingegen auf einem Grundstück, welches bisher für ein Einfamilienhaus genützt und auch die Dienstbarkeit dementsprechend vereinbart wurde, ein Mehrfamilienhaus errichtet werden, dann würde dies unter Umständen eine unzulässige Erweiterung der Dienstbarkeit bedeuten. Die Dienstbarkeit müsste daher mit dem Nachbarn neu vereinbart werden. Wie eine bereits seit Jahrzehnten bestehende Dienstbarkeit zu sehen ist, hängt von der Auslegung des ursprünglichen Vertrages ab, welchen Zweck die Dienstbarkeit zum damaligen Zeitpunkt erfüllen sollte. Natur und Zweck der Dienstbarkeit zur Zeit ihrer Einräumung sind daher zu berücksichtigen. Im Zusammenhang mit solchen Dienstbarkeiten – ob neu oder seit Generationen bestehend - können sich sowohl auf Seiten des berechtigten als auch des verpflichteten Grundstückseigentümers zahlreiche Fragen ergeben, deren Abklärung oft nur über einen Anwalt möglich ist.

Übertragung von Immobilien ab 2016 Großteils teurer!

Die Steuerreform 2015/16 bringt mit Jahreswechsel umfangreiche Änderungen des Grunderwerbsteuergesetzes. Diese Änderungen betreffen insbesondere Übertragungen von Immobilien innerhalb der Familie, etwa durch Schenkungen oder Erbschaften.

Kurz gesagt: Übertragungen von Immobilien im Familienkreis werden ab 1.1.2016 Großteils empfindlich teurer!

Derzeit beträgt die Grunderwerbsteuer bei Immobilien-Übertragungen innerhalb der Familie 2 % vom sogenannten dreifachen Einheitswert, der die Bemessungsgrundlage bildet. Dabei wird nicht unterschieden, ob die Immobilie verkauft, verschenkt oder vererbt wurde.

Ab 1. Jänner 2016 wird für Übertragungen von Immobilien innerhalb der Familie der in den meisten Fällen wesentlich höhere Grundstückswert (Wert der Immobilie) als Bemessungsgrundlage herangezogen. Außerdem ändert sich auch der Steuersatz, der ab kommendem Jahr in drei Stufen berechnet wird (für die ersten € 250.000,-- 0,5 %, für die nächsten € 150.000,-- 2,0 %, darüber hinaus 3,5 %).

Der Grundstückswert ist in der Regel höher als der dreifache Einheitswert. Beachten Sie bitte, dass regional große Unterschiede bestehen können. Nachdem künftig ein Stufentarif zur Anwendung kommt, kann nicht pauschal gesagt werden, dass jede Übertragungen innerhalb der Familie teurer wird. Es ist im Einzelfall zu prüfen, zu welchem Zeitpunkt eine Übertragung sinnvoll ist.

Wird schenken und erben teurer?

Nach der bisherigen Rechtslage wird bei der Schenkung einer Immobilie innerhalb der Familie der dreifache Einheitswert der Immobilie für die Berechnung der Grunderwerbsteuer herangezogen, welcher meist weit unter dem tatsächlichen Verkehrswert der Liegenschaft liegt. Künftig soll nunmehr die Steuer auch bei der Weitergabe innerhalb der Familie nach dem Verkehrswert der Immobilie berechnet werden. Geplant ist zwar, dass beim Erben von kleineren Immobilien mit einem Verkehrswert von unter € 150.000,00 der für Familien geltende Steuersatz von 2 % auf 0,5 % herabgesetzt werden soll. Diese bisher geltenden 2 % Grunderwerbsteuer innerhalb der Familie sollen jedoch nach der Steuerreform auf bis zu 3,5 % und zwar vom Verkehrswert der Immobilie angehoben werden. In wie weit es im bäuerlichen Bereich zu einer Erhöhung der Steuern kommen wird, ist fraglich.

Für den Fall, dass man ohnehin vor hat, ein Grundstück, sein Haus oder sonstige Immobilien innerhalb der Familie zu übergeben, zahlt es sich auf jeden Fall aus, sich genau zu erkundigen, ob es gerade im konkreten Fall zu einer Erhöhung der Abgaben in Verbindung mit einer Schenkung kommen wird. Wir beraten sie gerne diesbezüglich bzw. sind wir auch gerne behilflich, geplante Schenkungen noch vor der Geltung einer Steuerreform für sie abzuwickeln.

Steuerliche Maßnahmen bei Immobilienübertragungen

Beim Verkauf von Immobilien ist derzeit geplant, die Immobilienertragsteuer von 25 % auf 30 % anzuheben. Weiters dürfte gemäß Reformvorschlag kein Inflationsabschlag mehr berücksichtigt werden. Dies würde bedeuten, dass es bei Verkäufen von Immobilien – ausgenommen Hauptwohnsitzbefreiungen – zu Verteuerungen kommen wird.

Die Bemessungsgrundlage für unentgeltliche Grundstücksübertragungen (Schenkungen) wird mit der Steuerreform auf Verkehrswerte anstelle des bisher gültigen dreifachen Einheitswertes, welcher bedeutend niedriger war, umgestellt. Diese Verkehrswerte sollen pauschal ermittelt werden können, bei land- und forstwirtschaftlichen Übertragungen gilt weiterhin der einfache Einheitswert.

Geplant ist außerdem die Grunderwerbsteuer auf einen Stufentarif umzustellen. Bis € 250.000,00 würde dann die Grunderwerbsteuer 0,5 % der Bemessungsgrundlage ausmachen, bis € 400.000,00 2 % und darüber wie bisher 3,5 %. Ebenso soll der Freibetrag für Betriebsübertragungen von € 365.000,00 auf € 900.000,00 erhöht werden.

Sollten Sie daher die Übergabe einer Immobilie, sowohl als Schenkung, oder auch als Verkauf planen, so empfiehlt sich jedenfalls noch rechtzeitig vor Inkrafttreten der Reform zum 01.01.2016 und Umstellung auf Verkehrswerte eine Abklärung, ob allenfalls durch eine frühere Übertragung eine Steuerersparnis möglich ist.

Schreckgespenst Immobilienertragssteuer?!

In der laufenden anwaltlichen Praxis sieht man sich ständig damit konfrontiert, dass vielen Verkäufern nicht bewusst ist, dass bei der Veräußerung von Liegenschaften, Grundstücken mit und ohne Gebäude bzw. Eigentumswohnungen nicht klar ist, dass von einem allfällig bei Veräußerung erzielten Gewinn eine Steuer, nämlich die Immobilienertragssteuer als eine Form der Einkommenssteuer zu bezahlen ist. Diese Steuer beträgt grundsätzlich 25 % vom erzielten Gewinn, wobei es im Hinblick auf den Zeitpunkt der Anschaffung zu unterschiedlichen Bemessungsgrundlagen kommt.

Ebenso ist zu berücksichtigen, dass Objekte, welche als Hauptwohnsitz gedient haben unter gewissen Voraussetzungen steuerbefreit verkauft werden können. Eine solche Hauptwohnsitzbefreiung liegt zum Beispiel dann vor, wenn ein Objekt seit der Anschaffung und für mehr als 2 Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz genützt und nach dem 31.03.2012 verkauft wird. Entscheidend für die Begünstigung ist die Zeitspanne zwischen Veräußerung und Aufgabe des Hauptwohnsitzes, da hier ein enger zeitlicher Zusammenhang gefordert wird.

Ebenso ist eine Befreiung möglich, wenn innerhalb der letzten 10 Jahre vor Veräußerung mindestens 5 Jahre durchgehend eine Nutzung als Hauptwohnsitz erfolgte.

Eine zum Beispiel erst mehr als ein Jahr nach Verkauf erfolgende Aufgabe des Hauptwohnsitzes durch Weiternutzung des Objektes kann zum Entfall dieser Befreiung führen und ist hier erhöhte Vorsicht notwendig.

Ebenso ist beim Verkauf zu berücksichtigen, dass allenfalls nicht der gesamte Erlös verbleibt, sondern um die zu entrichtende Steuer gemindert wird.

Es kann der Frömmste nicht in Frieden leben, wenn es dem bösen Nachbarn nicht gefällt!

Zahlreiche Probleme tauchen immer wieder im Zusammenhang mit Lärmbelästigungen auf. Rechtlich kann ein Grundeigentümer nach § 364 Abs. 2 ABGB seinem Nachbarn die von dessen Grund ausgehenden Einwirkungen durch Abwässer, Rauch, Gase, Wärme, Geruch, Geräusche, Erschütterungen und ähnliche Emissionen insoweit untersagen, als sie das nach den örtlichen Verhältnissen gewöhnliche Maß überschreiten und die ortsübliche Benutzung des Grundstücks wesentlich beeinträchtigen. In einem solchen Zusammenhang besteht ein Abwehranspruch für einen Grundeigentümer auch für Lärmeinwirkungen, wobei stets die Umstände des Einzelfalls zu prüfen sind.

In der Rechtsprechung wurde bereits entschieden, dass etwa Klavierspielen in einer Wohnung grundsätzlich als ortsüblich zu dulden ist, selbst wenn es sich hierbei um das tägliche Klavierspiel einer Studentin eines Konservatoriums zwischen 15.00 und 19.00 Uhr handelt. Weiters sind auch die bei bestimmungsgemäßem Gebrauch einer Eigentumswohnung üblichen Geräusche zu dulden, ein Unterlassungsanspruch besteht selbst dann nicht, wenn wegen mangelhafter Isolierung der Trennwände die Geräusche stärker hörbar sind.

Abgehend davon, dass es grundsätzlich sinnvoll ist, im Falle von Beeinträchtigungen zuerst ein Gespräch direkt mit dem Nachbarn zu suchen, empfiehlt es sich jedoch auch, sich hinsichtlich allfälliger Unterlassungsansprüche zuvor rechtlich zu informieren, um nicht einen Streit vom Zaun zu brechen, welcher mangels durchsetzbarer Unterlassungsansprüche dann nur dazu führt, dass ein sich gegenseitig aufschaukelnder Nachbarschaftsstreit entsteht.

Mietrecht: Streit bei der Wohnungsübergabe?

Oft besteht schon Uneinigkeit, wann und wie gekündigt werden muss, wer eventuelle Renovierungsarbeiten übernehmen muss, wann und in welchem Zustand die Wohnung wieder zu übergeben ist. Uneinigkeit besteht oft auch über die Rückzahlung und Verzinsung einer hinterlegten Kaution sowie über mögliche Schadensersatzansprüche des Vermieters.

Die maßgeblichen Gesetze für Mietverhältnisse sind das Allgemeine Bürgerliche Gesetzbuch (ABGB) sowie das Mietrechtsgesetz (MRG), welches jedoch nicht in jedem Fall anwendbar ist. Nach Beendigung des Mietverhältnisses ist der Mieter jedenfalls verpflichtet, dem Vermieter die Wohnung zurückzugeben. Übergibt er nicht sämtliche Schlüssel oder übergibt er die Wohnung nur teilweise geräumt, so gilt sie als nicht übergeben und kann der Vermieter eine Räumungsklage erheben bzw. Schadenersatz verlangen. Für beide Seiten empfiehlt sich ein Übergabeprotokoll, in dem zusätzlich zum Übergabezeitpunkt auch festgehalten werden sollte, dass die Wohnung vollständig und ordnungsgemäß geräumt ist.

Die Wohnung muss im vertraglich vereinbarten Zustand übergeben werden, in der Regel ist „besenrein“ vereinbart, daher dass alle groben Verschmutzungen beseitigt sein müssen. Ist vertraglich nichts vereinbart, so muss die Wohnung den Zustand haben, den sie bei Mietbeginn hatte - Änderungen infolge der normalen vertragsgemäßen Benutzung sind dabei unschädlich.

Wenn der Mieter bei Beginn des Mietvertrages eine Kaution als Sicherheit hinterlegt hat, hat der Vermieter dem Mieter die Kaution samt Zinsen unverzüglich zurückzustellen, soweit sie nicht zur Tilgung von berechtigten Forderungen des Vermieters aus dem Mietverhältnis herangezogen wird. „Unverzügliche“ Zurückstellung hängt von den jeweiligen Umständen des konkreten Einzelfalls ab. Jedenfalls wird dem Vermieter noch Gelegenheit einzuräumen sein, sich Kenntnis vom Zustand des Mietobjektes und damit vom Bestehen allfälliger Schadenersatzansprüche zu verschaffen, doch muss dies der Vermieter „ohne Verzug“ erledigen.

Immobilienertrags- und Grunderwerbsteuer ab 01.01.2016

Hinsichtlich der Immobilienertragssteuer ist bei einem Verkauf im nächsten Jahr damit zu rechnen, dass 30 % Immobilienertragssteuer anstelle von bisher 25 % anfallen. Ausgenommen hiervon sind jedoch die Veräußerung des Hauptwohnsitzes zu Lebzeiten und unentgeltliche Übertragungen.

Bei Schenkungen im Familienkreis ist daher in erster Linie auf die Grunderwerbsteuer abzustellen. Der maßgebliche Unterschied zur bisherigen Besteuerung ist die Umstellung vom 3-fachen Einheitswert und dem vergünstigten Steuersatz von 2 % bei nahen Verwandten auf den Verkehrswert als Bemessungsgrundlage. Hier wird ein Stufentarif eingeführt, wonach bei einem Verkehrswert bis € 250.000,00 der Steuersatz bei 0,5 % liegt, für die nächsten € 150.000,00 bei 2 % und dann bei einem Verkehrswert über € 400.000,00 bei 3,5 %.

Insbesondere im städtischen Bereich bei hohen Verkehrswerten kann es hier zu massiven Steuermehrbelastungen kommen, von Vorteil ist der Stufentarif hingegen, wenn der Verkehrswert maximal € 250.000,00 beträgt, weil dann die Besteuerung nur 0,5 % beträgt.

Ob sich eine vorzeitige Übertragung lohnt ist im Einzelfall zu prüfen. Wir führen hier gerne mit Ihnen eine Vergleichsberechnung durch, damit Sie eine sichere Entscheidungsgrundlage haben.

Illegaler Freizeitwohnsitz?

Die Begriffsbestimmungen im Tiroler Raumordnungsgesetz hierzu sind unklar und teils europarechtlich nicht gedeckt. Ausgenommen vom Freizeitwohnsitzverbot sind jedenfalls genehmigte Freizeitwohnsitze mit entsprechender Flächenwidmung. Ebenso gibt es eine Ausnahme für Gastgewerbebetriebe und im Zusammenhang mit der privaten Vermietung von Ferienwohnungen, wobei es hier auf den Hauptwohnsitz des Vermieters ankommt.

Da die Behörde hinsichtlich der Nutzung von potentiellen Freizeitwohnsitzen laufend Prüfungen durchführt, gilt es auch darauf hinzuweisen, dass die Befragungen bei solchen Nachforschungen, wonach der Eigentümer angeben soll, wann er sich wo und mit wem aufhält und von den Betriebskosten angefangen bis zu seinem persönlichen Lebensumständen der Behörde alles im Detail offenlegen soll, gegen die Bestimmungen des Art. 8 der Menschenrechtskonvention verstoßen können.

Weiters besteht natürlich auch die Möglichkeit, einen neuen Freizeitwohnsitz genehmigen zu lassen. Dies ist in Gemeinden in Tirol zulässig, bei welchen der Freitzeitwohnsitzanteil 8 % noch nicht übersteigt.

Schließlich kann auch eine nachträgliche Anmeldung bereits tatsächlich bestehender Freizeitwohnsitze erfolgen, wobei diese Möglichkeit vom Landesgesetzgeber etwas versteckt und nur bis 30.06.2014 befristet für spezielle Fälle eingeräumt wird.

Die Fragestellungen im Zusammenhang mit Freizeitwohnsitzen sind meist recht kompliziert und empfiehlt es sich jedenfalls vor einem Erwerb bzw. bevor der Behörde gegenüber Angaben gemacht werden rechtliche Hilfe in Anspruch zu nehmen.

Dr. Bernhard Buchauer ist – auch durch verschiedene Publikationen – auf Fragestellungen im Hinblick auf den Erwerb von Freizeitwohnsitzen spezialisiert.

Entfernung von eingebauten Gegenständen bei Beendigung eines Bestandvertrages

Wenn nichts anderes vereinbart ist, kann der Bestandgeber nach der Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofes (OGH) die von ihm eingebrachten beweglichen Sachen wieder mitnehmen, die unbeweglichen sind ins Eigentum des Bestandgebers übergegangen.
Grundsätzlich geht die Rechtsprechung davon aus, dass bewegliches Material aufgrund der festen Verbindung zum unbeweglichen Untergrund selbst unbeweglich wird. Ein wesentliches Unterscheidungskriterium ist für den OGH jeweils die Frage, welcher Art (wie eng) die Verbindung ist, in welche die einzelnen Teile zu einer Hauptsache gebracht worden sind. Die Sache muss fest verbunden sein. Eine feste Verbindung fordert aber nicht eine Verankerung im Boden. Ebenso wenig hat alleine das Vorhandensein einer mauer-, niet- und nagelfesten Verbindung die Schaffung eines unselbstständigen Bauteils zur Folge. Handelt es sich um eine Leitung (Wasser-, Gas- und Stromleitung), insbesondere bei Verlegung im Mauerwerk, sowie generell um Rohre (beispielsweise von Heizungsanlagen), sieht der OGH es als gegeben an, dass ein unselbstständiger Bauteil vorliegt. Dasselbe gilt umgekehrt für selbstständige Bauteile (Kessel, Radiatoren, Öltank, Öl- und Wasserpumpe und dergleichen).
Ist die Verbindung von Teilen mit der Hauptsache so eng, dass sie von dieser tatsächlich nicht oder nur durch eine unwirtschaftliche Vorgangsweise getrennt werden können, dann sind Bauteile unselbstständig. Technische Untrennbarkeit ist nicht erforderlich. Die Abtrennung ist regelmäßig dann unwirtschaftlich, wenn Teil- und Restsache zusammen wesentlich weniger wert sind, als die ungeteilte Sache. Entscheidend ist die Verkehrsauffassung. Beispielsweise qualifiziert der OGH einen Kachelofen als unselbstständigen Bauteil des Hauses, allerdings nicht weil dieser sehr individuell und nach Maß gefertigt wurde, sondern aufgrund der Erkenntnis, dass er nur dann wieder entfernt werden kann, wenn er von einem Fachmann abgetragen und von einem solchen an einer anderen Stelle neu aufgebaut wird.
Jeder Sachverhalt ist individuell und ist es ratsam sich hier rechtlich beraten zu lassen.

Eigentumswohnung richtig vermieten

Bei Abschluss eines Mietvertrages ist zuvor stets zu prüfen, ob für das Mietverhältnis das Mietrechtsgesetz – wenn auch nur teilweise – anzuwenden ist. Für Eigentumswohnungen in sogenannten Altbauten (Errichtung vor 1945) gilt das Mietrechtsgesetz fast immer zur Gänze. Für Eigentumswohnungen in Gebäuden mit einer Baubewilligung nach dem 08.05.1945 gilt das Mietrechtsgesetz meist nur teilweise. Der Einzelfall ist hier stets zu prüfen.

Wenn das Mietrechtsgesetz voll anwendbar ist, so gelten für den Hauptmietzins bestimmte Beschränkungen und sind auch die verrechenbaren Betriebskosten gesetzlich definiert. Insbesondere ist auch zu beachten, dass eine Befristung eines Mietvertrages richtig vereinbart werden muss. Für jede Vermietung zu Wohnzwecken gilt eine Mindestmietdauer von 3 Jahren, welche schriftlich vereinbart werden muss. Dennoch können befristete Mietverträge aus wichtigen Gründen, etwa bei Nichtzahlung des Mietzinses, vorzeitig aufgelöst werden und hat der Mieter aus dem Mietrechtsgesetz zusätzlich ein vorzeitiges Kündigungsrecht nach einem Jahr mit 3 monatiger Kündigungsfrist.

Ein nicht vollständiger oder unrichtiger Mietvertrag kann kostspielige Konsequenzen nach sich ziehen.

Grunderwerbssteuer

Rechtsgrundlage für die Steuer ist das Grunderwerbsteuergesetz 1987. Unter den zu versteuernden Grundstücken versteht man abgegrenzte Teile der Erdoberfläche einschließlich der Bestandteile, samt Gebäuden und deren Zugehör. Die Steuer beträgt grundsätzlich 3,5 %, bei nahen Angehörigen 2 % von der Gegenleistung bzw. in besonderen Fällen vom Einheitswert des Grundstückes. Gegenleistung ist dabei jede bewertbare Leistung, die der Erwerber aufwenden muss, um das Grundstück zu erhalten. Als Gegenleistung gilt beispielsweise der Kaufpreis einschließlich der vom Käufer übernommenen sonstigen Leistungen oder übernommene Hypotheken, beim Tauschvertrag die Tauschleistung des anderen Vertragsteils. Bei nahen Angehörigen wird jedoch die Berechnung nicht von der Gegenleistung sondern vom 3-fachen des Einheitswertes berechnet. Der Einheitswert wird vom Finanzamt ermittelt und bescheidmäßig festgestellt und dient der Bemessung verschiedener Steuern. Beim Erwerb eines Grundstückes ist es nunmehr so, dass die Eintragung des Eigentumsrechtes für den Käufer im Grundbuch erst dann erfolgen kann, wenn nach der Abgabenerklärung beim Finanzamt und der bescheidmäßigen Vorschreibung der Grunderwerbsteuer diese bezahlt ist und das Finanzamt eine Unbedenklichkeitsbescheinigung erlassen hat. Dieser Vorgang kann oft Monate dauern. Die geltende Rechtslage ermöglicht es jedoch den Rechtsanwälten und auch den Notaren, die Selbstberechnung der Grunderwerbsteuer vorzunehmen und die Grunderwerbsteuer für den Erwerber an das Finanzamt abzuführen. Durch diese Möglichkeit, die nicht jeder Rechtsanwalt anbietet, ist es theoretisch möglich, die Grunderwerbsteuerberechnung und Abführung an das Finanzamt an einem Tag zu erledigen, womit der Rechtsanwalt noch am selben Tag die Bestätigung verfassen kann, welche der Unbedenklichkeitsbescheinigung vom Finanzamt entspricht. Durch dieses Service der Selbstberechnung können Grunderwerbsverträge innerhalb kürzester Zeit abgewickelt werden, wodurch auch treuhändisch hinterlegte Kaufpreise schneller an den Verkäufer weitergeleitete werden.