Rund um's Bauen

Zahlreiche Probleme bei Baustreitigkeiten entstehen bereits im vorvertraglichen Stadium, bei Bewilligungsverfahren oder im Zusammenhang mit dem abzuschließenden Bauvertrag/Werkvertrag. Wir beraten und vertreten Sie in allen Belangen rund um´s Bauen, sowohl als Bauherr als auch als Bauunternehmer, in raumordnungsrechtlichen Verfahren (Änderung des Flächenwidmungsplans,

Bebauungsplans), im Zusammenhang mit baurechtlichen Genehmigungsverfahren, in baurechtlichen Auftragsverfahren (Baugebrechen, Wiederherstellung des gesetzmäßigen Zustands) aber auch in baurechtlichen Verfahren, um Einwendungen gegen eine geplante Bauführung zu erheben.

Kostenvoranschlag

Der Kostenvoranschlag eines Unternehmens für einen Werkvertrag gegenüber einem Verbraucher (Konsument) ist immer verbindlich, sofern der Unternehmer nicht ausdrücklich das Gegenteil vereinbart. Dies bedeutet, dass der Unternehmer an den im Kostenvoranschlag genannten Preis in jedem Fall gebunden ist und dieser auch nicht bei unvorhergesehenen Mehrkosten erhöht werden kann. Ausgenommen davon sind selbstverständlich Mehrkosten, welche in Folge von Änderungswünschen oder Zusatzaufträgen des Verbrauchers entstehen. Vereinbart der Unternehmer einen unverbindlichen Kostenvoranschlag, so kann er unter gewissen Voraussetzungen Mehrkosten verrechnen. Eine Überschreitung eines unverbindlichen Kostenvoranschlages ist aber nur dann zulässig, wenn die Mehrkosten sachlich begründet und unvermeidlich sind. Bei beträchtlichen Überschreitungen des Kostenvoranschlages hat der Unternehmer dem Verbraucher dies auch unverzüglich anzuzeigen. Unterlässt der Unternehmer die Anzeige, verwirkt er jeden An-spruch wegen Mehrarbeit, selbst dann, wenn der Auftraggeber eine beträchtliche Überschreitung des Kostenvoranschlages aus den Umständen vermuten musste. Nach der Rechtsprechung ist eine beträchtliche Überschreitung bei mehr als 15% des ursprünglichen Betrages gegeben.
Zu unterscheiden ist der Kostenvoranschlag von einem Angebot, welches letztendlich nur einen Vorschlag darstellt, einen Vertrag bestimmten Inhaltes abzuschließen. Ebenfalls zu unterscheiden ist der Kostenvoranschlag von einem vereinbarten Pauschalpreis, welcher im Gegensatz zum Kostenvoranschlag in der Regel nicht offenlegt, wie er berechnet wurde.

Haftung für einen Gehilfen

Zu beachten ist dabei, dass ein Geschäftsherr nicht für alle Delikte des Gehilfen haftet. Das Gesetz unterscheidet die Haftung für den „Erfüllungsgehilfen“ gemäß § 1313a ABGB und die Haftung für den „Besorgungsgehilfen“ gemäß § 1315 ABGB. Die Unterscheidung richtet sich danach, ob der Geschäftsherr eine Vertragsbeziehung mit dem Geschädigten hat und im Rahmen dieser Vertragsbeziehung der Gehilfe zum Einsatz kommt. Ist dies der Fall, gilt er als Erfüllungsgehilfe (Beispiel: Der Lehrling eines Dachdeckers lässt versehentlich den Hammer vom Dach fallen und beschädigt dabei das Fahrzeug des Bauherrn). Für derartige Schäden haftet der Lehrherr und beauftragte zum Beispiel Dachdeckermeister wie für sein eigenes Verschulden. Wenn jedoch durch den herabfallenden Hammer nicht das Fahrzeug des Bauherrn, der den Dachdeckermeister beauftragt hat, sondern das Fahrzeug eines nicht im Vertrag beteiligten Nachbarn beschädigt, dann haftet der Dachdeckermeister in unserem Beispiel für seinen Lehrling nur dann, wenn er sich eines untüchtigen oder wissentlich gefährlichen Gehilfen bedient (für diesen Fall ist der Lehrling daher Besorgungsgehilfe). Ein weiteres Bespiel für eine Besorgungsgehilfehaftung besteht dann, wenn ein Fuhrunternehmer einen Alkoholiker ohne Führerschein als LKW-Fahrer einsetzt und dieser einen Schaden verursacht.

Pauschalen, Leistungsänderungen und Mehrkostenforderungen

Zahlreiche Probleme auf Baustellen entstehen nicht erst bei Durchführung der Bauarbeiten oder nach Fertigstellung des Bauwerks, sondern bereits lange zuvor im Stadium der Vertragsverhandlungen und Vereinbarungen. Insbesondere in Bezug auf Leistungen und Entgelt treten immer wieder Differenzen auf, welche großteils bereits im Vorfeld vermieden werden könnten.

Eine beliebte Form der Entgeltgestaltung sind Pauschalpreise. Hierbei ist zu berücksichtigen, dass – würde man eine Pauschale mit einer Waage vergleichen - auf der einen Seite der Preis bzw. Werklohn genau festgelegt ist, auf der anderen Seite jedoch oft der genaue Leistungsinhalt der Pauschale nicht ausreichend detailliert ist. Hält man sich dieses Bild vor Augen, so wird klar, dass diese Waage nicht im Gleichgewicht sein kann, was in späterer Folge dazu führen wird, dass Schwierigkeiten auftreten können.

Zu unterscheiden sind echte Pauschalen von unechten Pauschalen. Bei einer echten Pauschale verändert sich der Werklohn nicht, dies auch dann nicht, wenn die Massen im Leistungsverzeichnis über- oder unterschritten werden. Ein Vorteil ist, dass dadurch Aufmaßfeststellungen wegfallen, sofern es nicht zu Zusatzaufträgen und damit zusammenhängenden Leistungsänderungen, Behinderungen oder anderen Risiken gekommen ist, die gesondert zu vergüten wären. Da eben das Massenrisiko bei einer echten Pauschale auf den Werkunternehmer übergewälzt wird, wird in der Regel auch keine Irrtumsanfechtung möglich sein, wenn sich die Massenberechnung als falsch herausstellt.

Bei einer unechten Pauschale wird ein Leistungsverzeichnis mit genauen Preisen versehen, sodass - aufsummiert - der zugrundeliegende Gesamtbetrag errechnet wird. Bei Leistungsänderungen kann in einem solchen Fall der Differenzbetrag einfach ermittelt werden, bei einer unechten Pauschale ist jedoch ausdrücklich zu vereinbaren, wer das Massenrisiko trägt.

Häufig kommt es dazu, dass die kalkulierten Kosten überschritten werden, woraus eine Warnpflicht für den Werkunternehmer folgt. Als ungefährer Richtwert können 10% der ursprünglichen Summe angesetzt werden. Ab deren Überschreitung ist der Auftraggeber von den Mehrkosten jedenfalls in Kenntnis zu setzen und wird diesem dadurch ein Wahlrecht eingeräumt, ob er die Mehrkosten in Kauf nimmt oder nicht. Dadurch soll das Misslingen des Werkes verhindert werden und der Auftraggeber vor Kostenüberschreitungen geschützt werden. Die Prüf- und Warnpflicht umfasst hierbei eine Untersuchungspflicht, Hinweispflicht und auch die Pflicht zur Unterbreitung eines Verbesserungsvorschlages. Eine Warnung ist jedenfalls schriftlich und unverzüglich zu erstatten, sie muss konkret und verständlich sein, damit den Auftragnehmer keine Haftung trifft.

Zu beachten ist auch, dass der Auftragnehmer nach dem ABGB grundsätzlich nicht verpflichtet ist, Wünschen des Auftraggebers auf Leistungsänderung nachzukommen, selbst wenn diese vergütet würden. Es sind daher stets die zugrundeliegenden Bauverträge zu prüfen, in welchen oft ein weitläufiges Recht des Auftraggebers zu Leistungsänderungen vorgesehen ist.

Diese Rechte sind allerdings dahingehend begrenzt, dass zusätzliche Leistungen nur insoweit verlangt werden dürfen, als sie zur Ausführung der ursprünglich bestellten Leistung erforderlich und dem Auftragnehmer zumutbar sind. Unzumutbar wären allenfalls Leistungen dann, wenn für den Auftragnehmer andere Befugnisse oder Betriebsausstattungen notwendig wären, keine hinreichende Bauzeit zur Verfügung steht oder nicht kostendeckende Preise in erheblichem Ausmaß hingenommen werden müssten.

Gerade auch im Zusammenhang mit solchen Zusatzaufträgen empfiehlt es sich daher, bereits das ursprüngliche Leistungsverzeichnis ausreichend detailliert zu gestalten, da allenfalls bei Abrechnung ansonsten Auffassungsunterschiede auftreten, was im ursprünglichen Angebot bereits enthalten war und was nicht.

Ebenso ist zu beachten, dass bei Vereinbarungen, welche der Ö-Norm B2110 unterliegen, die Voraussetzung für Mehrkostenforderungen eine nachvollziehbare Anordnung einer Leistungsänderung durch den Auftraggeber und die Anmeldung der Forderung dem Grunde und der Höhe nach gemäß Punkt 7.4.1. der Ö-Norm B2110 notwendig sind. Unterlässt der Auftragnehmer eine solche Anmeldung, so muss er allenfalls die Kürzung seines Entgelts in dem Umfang hinnehmen, in dem die Entscheidungsfreiheit des Auftraggebers zu dessen Nachteil eingeschränkt wurde.

Zur Vermeidung von Anspruchsverlusten und Entgelt für Mehrleistungen empfiehlt es sich daher, bereits im Stadium des Bauvertrages eine entsprechend genaue Überprüfung der zu treffenden Vereinbarungen durchzuführen.

Immobilienanalyse

Eine frühzeitige individuelle Beratung ist die Grundlage für eine professionelle und sichere Abwicklung Ihres Immobilienprojektes. Im Rahmen einer Immobilienanalyse verschaffen wir Ihnen einen Überblick über Ihre individuelle Situation und Klarheit über Ihre Rechte. Wir klären Sie über mögliche rechtliche Probleme auf, die mit dem Kauf oder Verkauf bzw. der Übertragung des Objektes verbunden sein können, informieren Sie über anfallende Steuern und Gebühren und beraten über die ideale Form und den besten Zeitpunkt einer Abwicklung.

Ebenso klären wir mit Ihnen die Möglichkeiten einer Bebauung, das Bestehen von Dienstbarkeiten und Bestandrechten und die erforderlichen Genehmigungen ab und legen gemeinsam mit Ihnen einen Fahrplan für die Abwicklung Ihres Immobilienprojektes fest.

Selbstverständlich übernehmen wir auch die treuhändige Abwicklung und alle mit der grundbücherlichen Durchführung verbundenen Aufgaben.

Bauherrenhaftung

Bei Unfällen von Personen, die auf der Baustelle beschäftigt sind, von Besuchern der Baustelle oder gar von Passanten und Kindern, die auf eine ungesicherte Baustelle kommen aber auch bei Sachschäden auf der Baustelle, die auf Grund mangelnder Sicherheit entstanden sind, wird neben den sonstigen für die Bausicherheit Verantwortlichen (Architekt, Bauleiter, Bauunternehmen usw.) auch der Bauherr, wenn unter Umständen auch nur mit einer Teilschuld, in die Haftung genommen.

„Betreten der Baustelle verboten. Eltern haften für ihre Kinder“; solche Warnschilder sind oft an Baustellen aufgestellt, können jedoch in die Irre führen. Für randalierende Kinder auf einer Baustelle haften Eltern nur dann, wenn sie ihre Aufsichtspflicht verletzt haben. Für Gefahren, die von der Baustelle ausgehen, haftet aber der Bauherr. Auch wenn die Baufirma dafür verantwortlich ist, hat der Bauherr zu kontrollieren, ob ein Bauplatz abgesichert ist, ansonsten ihn bei Schäden Dritter zumindest eine Mithaftung treffen kann. Zu denken ist dabei an mangelhaft abgedeckte Gruben und Schächte, an ungesicherte Balkone und Ähnliches mehr. Auch wenn der Häuslbauer einen fachkundigen Bauunternehmer beauftragt hat, muss er bei Erkennen einer Gefahrenquelle auf dem Bauplatz selbst für deren Absicherung sorgen und sie beseitigen. Wenn also ein Bauherr nach der Anlieferung von Eisenträgern feststellt, dass diese in einen Gehweg hineinragen, muss er unverzüglich die Gefahrenlage bereinigen. Wenn der Bauherr feststellt, dass ein Arbeiter der beauftragten Zimmerei ungesichert auf dem Dach seine Arbeit verrichtet, muss er ebenfalls sofort reagieren und entsprechende Maßnahmen setzten.
Als unverzichtbar gilt daher der Abschluss einer Bauherrenhaftpflichtversicherung, die die finanziellen Folgen von Unglücksfällen auf dem Bauplatz abdeckt und ungerechtfertigte Ansprüche Dritter abwehrt. Der Versicherungsschutz gilt oft auch nur, wenn der Bauherr, die Planung, Bauleitung und –Ausführung an Fachleute vergeben hat. Gefahren drohen auch Freunden oder Verwandten, die auf der Baustelle helfen. Hier kann man sich mit einer Bauhelferversicherung schützen, wobei die von der Versicherung abgedeckten Gebiete sehr genau zu prüfen sind.