Relativ kurzfristig wurde im Nationalrat beschlossen, das Gerichtsgebührengesetz zu ändern, um die Anschaffung bzw. die Errichtung einer Wohnstätte für den/die Erwerber/in zu erleichtern. Voraussetzung dieser Gebührenbefreiung ist jedoch die Befriedigung des dringenden Wohnbedürfnisses des Erwerbers bzw. der Erwerberin. Dieses dringende Wohnbedürfnis muss durch eine Bestätigungen nachgewiesen werden, dass es sich um den Hauptwohnsitz handelt. Dieser Nachweis, welcher mit dem Grundbuchsantrag vorgelegt werden muss, kann bei Wohnbauten, welche erst gebaut werden, bis längstens drei Monate nach Übergabe bzw. Fertigstellung des Wohnhauses , längstens jedoch innerhalb von fünf Jahren nach der Grundbuchseintragung nachgereicht werden. Befreit ist man in diesem Fall beim Erwerb einer Immobilie von der Eintragungsgebühr für das Eigentum (1,1 % des Kaufpreises) aber auch von der Eintragungsgebühr für Pfandrechte (1,2 % der Pfandrechtssumme). Dies allerdings nur, solange die Bemessungsgrundlage, daher üblicherweise der Kaufpreis, den Betrag von € 500.000,00 nicht übersteigt. Diese gesetzliche Regelung gilt für Immobilienkaufverträge, welche nach dem 31.03.2024 durchgeführt werden. Außerdem wurde diese Gebührenbefreiung vorerst auf zwei Jahre befristet, sohin zum bis 30.06.2026. Diese Gebührenbefreiung erleichtert zumindest in den nächsten 2 Jahren die Anschaffung eines Eigenheims.

Bekanntermaßen herrscht in Tirol Knappheit an verfügbarem Grund und Boden und steigen dementsprechend auch die Grundstückspreise in teilweise unleistbare Höhe. Zur Vermeidung von Spekulation mit Grund und Boden sind die Gemeinden angehalten, zur Verwirklichung der Ziele der örtlichen Raumordnung entsprechende Sicherheitsvorkehrungen zu treffen.
Dies erfolgt meist in Form von Raumordnungsverträgen, also dem Abschluss von privatrechtlichen Vereinbarungen zwischen Gemeinde und Grundstückseigentümer zur Absicherung von leistbarem Wohnraum und bestimmungsgemäßer Verwendung von Bauland. Ein übliches Sicherungsinstrument ist die Einräumung eines Vorkaufsrechtes zugunsten der Gemeinde.
Dieses Vorkaufsrecht muss allerdings zeitlich befristet sein. Der OGH stellte in einer kürzlich ergangenen Entscheidung fest, dass mangels einer zeitlichen Befristung eine unbillige Beschränkung der Verfügungsrechte der Wohnungseigentümer bewirkt würde. Das vertraglich vereinbarte Vorkaufsrecht war sohin unwirksam und konnte der verfahrensführende Wohnungseigentümer sohin die Löschung dieses Vorkaufsrechtes im Grundbuch verlangen. In seiner Begründung wies der OGH aber auch darauf hin, dass ein zeitlich befristetes Vorkaufsrecht sehr wohl ein taugliches Instrument zur Sicherung der Vermeidung von Spekulationen mit Grund und Boden sei. Vor Abschluss eines Raumordnungsvertrages empfiehlt es sich daher jedenfalls, die Vertragsinhalte detailliert zu klären und zu vereinbaren.

So schön und warm der Herbst heuer auch war, mit dem letzten Wetterumschwung und dem Kälteeinbruch und auch – wie fast alle Jahre – kommt die Frage auf, wann bei Mietwohnungen die Heizperiode beginnt und der Mieter die Heizung einschalten muss. Hierzu ist auszuführen, dass es tatsächlich keine gesetzliche Regelung hierfür gibt, in welcher ein gewisses Datum oder ein gewisser Zeitraum für eine Heizpflicht enthalten ist. Im Wohnrecht ist aber geregelt, dass ein Mieter das ganze Jahr über dem Vermieter gegenüber Anspruch auf eine „angemessene Temperatur“ im Mietgegenstand hat. Dementsprechend ist ein Vermieter verpflichtet, den entsprechenden nutzbaren Zustand der Wohnung zu erhalten, worunter auch eine entsprechende Temperatur in der Wohnung für deren Benützbarkeit zu verstehen ist. Sollte eine solche Temperatur nicht erreicht werden können, stehen einem Mieter allenfalls Mietzinsminderungsansprüche zu. Anders verhält es sich, wenn keine Heizung mitvermietet ist, die Wohnung also zum Beispiel mit Strom beheizt wird. Bevor jedoch Minderungsansprüche dem Vermieter gegenüber geltend gemacht werden, empfiehlt es sich, die Anspruchsgrundlagen prüfen zu lassen, hier ist immer hinsichtlich jeder Wohnung auch der betroffene Raum und die entsprechenden Heizmöglichkeiten zu berücksichtigen und gibt es auch zur Höhe keine verbindlichen Ansätze, sondern stets nur Einzelfallentscheidungen in der Rechtsprechung.

Wohnungseigentum stellt als Sonderform des Miteigentums das Recht dar, ein Wohnungseigentumsobjekt ausschließlich zu nutzen und alleine darüber zu verfügen. Demgemäß unterscheidet sich Wohnungseigentum vom „schlichten Miteigentum“, weil neben dem ideellen Miteigentum an der gesamten Liegenschaft und allgemeiner Teile derselben ein alleiniges Nutzungsrecht besteht. Der OGH hat nunmehr in einer aktuellen Entscheidung klargestellt, dass Zugangsflächen zu Wohnungseigentumsobjekten (z.B. Zugänge und Vorplätze von Reihenhäusern) nicht zwingend notwendig allgemeiner Teil der Liegenschaft sind, wenn sie jeweils nur für ein Objekt dienen und kein anderer Wohnungseigentümer auf deren Nutzung angewiesen ist. An einer solchen Allgemeinfläche, die kein notwendig allgemeiner Liegenschaftsteil ist, kann grundsätzlich demgemäß auch ein ausschließliches Nutzungsrecht eines Wohnungseigentümers in Form einer Dienstbarkeit begründet werden. Hierfür bedarf es allerdings der Zustimmung aller Miteigentümer. Eine solche Grunddienstbarkeit an einer Allgemeinfläche wird zugunsten eines Mindestanteils ob den belasteten anderen Mindestanteilen im Grundbuch eingetragen. Die gleichzeitige Belastung des betroffenen Mindestanteils durch Einverleibung einer Dienstbarkeit auf der gesamten Liegenschaft ist gemäß der Entscheidung des OGH allerdings ausgeschlossen. Gerade in Wohnungseigentumsangelegenheiten kommt es in der anwaltlichen Praxis immer wieder zu Fragestellungen hinsichtlich Nutzungen, ausschließlichen Nutzungen und entsprechenden Absicherungen.

Grundsätzlich ist es so, dass unabhängig davon, ob sich die Videokamera in Betrieb befindet oder es sich um eine reine Attrappe handelt, die Ausrichtung auf das Nachbargrundstück einen Eingriff in die Privatsphäre des Nachbarn darstellt, sofern für einen unbefangenen objektiven Betrachter dadurch die begründete Befürchtung des Überwachtwerdens entsteht. Ein Eingriff in die Privatsphäre ist ein Eingriff in ein absolut geschütztes Recht. Ob ein Eingriff in absolut geschützte Rechte rechtswidrig ist, kann nur aufgrund einer umfassenden Interessenabwägung beurteilt werden. Bei einem Eingriff in die Privatsphäre muss der Eingreifer beweisen, dass er in Verfolgung eines berechtigten Interesses handelte und dass die gesetzte Maßnahme ihrer Art nach zur Zweckerreichung geeignet war. Darüber hinaus muss die Maßnahme das schonenste Mittel zur Zweckerreichung darstellen, widrigenfalls sich die Vornahme einer Interessenabwägung erübrigt.

Sowohl bei den derzeit hohen Temperaturen mit teilweise hoher Luftfeuchte als auch im Winter bei kühlen Temperaturen und trockener Luft ist es wichtig, eine Wohnung richtig zu lüften, um Schimmelbildung hintanzuhalten. Die Rechtsprechung hatte sich aktuell mit einem Fall zu beschäftigen, wo ein Vermieter den Mietvertrag wegen erheblich nachteiligem Gebrauch kündigte und darauf verwies, dass sich aufgrund falschen Lüftungsverhaltens in der Wohnung Schimmel gebildet hätte. Hierzu hat die Rechtsprechung klargestellt, dass ohne besondere Vorgaben im Mietvertrag nur ein durchschnittliches Lüftungsverhalten von einem Mieter erwartet werden kann. Im gegenständlichen Fall hätte nach Feststellung eines Sachverständigen über einen Zeitraum von mehreren Jahren nach dem Einzug alle drei bis vier Stunden für fünf bis zehn Minuten eine Querlüftung der Wohnung erfolgen müssen, um die Restfeuchte beim Neubau zu verhindern. Der Mieter hat zwar gelüftet, aber nicht in dieser Intensität, weshalb dennoch Schimmel auftrat. Ohne besondere Vereinbarungen ist es einem Mieter nicht zumutbar, während der Schlafenszeit oder auch während tageweiser Abwesenheiten ständig zu lüften und erfolgt die Vermietung überwiegend zu Wohnzwecken und nicht zum Zweck der Trockenlegung der Baufeuchte, sodass auch baden, kochen, waschen und Wäschetrocknen, etc. zum bedungenen Gebrauch gehört. Mangels gegenteiliger Vereinbarung im Mietvertrag konnte sich der Vermieter sohin nicht auf diesen Kündigungsgrund stützen. Im Falle von Besonderheiten bei Wohnungen, insbesondere bei Neubauten und Restfeuchte empfiehlt es sich daher, jedenfalls detaillierte Vereinbarungen zur Nutzung bereits im Mietvertrag zu treffen.

Wesensmerkmal der Bittleihe ist die unentgeltliche Gebrauchsüberlassung von Sachen sowie die jederzeitige Widerruflichkeit der Vereinbarung. Unentgeltlichkeit liegt laut herrschender Lehre jedoch auch vor, wenn der Entlehner (Prekarist) bloß einen Anerkennungszins entrichtet, lediglich die mit dem Gebrauch gewöhnlich verbundenen (Betriebs-)Kosten übernimmt oder sich zu nur geringfügigen Arbeiten verpflichtet. In Zeiten wie diesen, in denen viele großzügige Menschen Flüchtlingen Wohnungen zur Verfügung stellen, werden bei einem zu hohen Anerkennungszins oder einer Verrechnung von überhöhten (Betriebs-)Kosten oft ungewollt unbefristete und unkündbare Mietverträge abgeschlossen. Der vermeintliche Entlehner ist dann plötzlich ein – im Anwendungsbereich des MRG - unkündbarer Mieter, was insbesondere bei einem geringen Entgelt und mangelnder Wertsicherungsvereinbarung zu einem großen Problem des Verleihers bzw. Vermieters werden kann.

Grundsätzlich ist in § 1489 ABGB eine absolute Verjährungsfrist von 30 Jahren geregelt, die unabhängig vom Schadenseintritt ab der schadensverursachenden Handlung zu laufen beginnt. Im Zusammenhang mit einem Mietverhältnis hat der Oberste Gerichtshof aber unlängst festgestellt, dass etwa bei einem schadensverursachenden Umbau durch einen Mieter, welcher über 30 Jahre her ist, der Vermieter Schadenersatzansprüche nach § 1111 ABGB noch bis Ablauf eines Jahres nach der Rückstellung des Mietobjektes geltend machen kann. Vertragliche Schadenersatzansprüche des Vermieters für Beschädigungen oder missbräuchliche Abnützung eines Bestandsobjektes können daher innerhalb einer Präklusivfrist von einem Jahr ab Rückstellung des Mietgegenstandes gerichtlich geltend gemacht werden, selbst wenn deren Grund bereits über 30 Jahre zurückliegt.

Im Hinblick auf die massiven Indexsteigerungen und allfällige Mietzinsobergrenzen sind wir in der Praxis immer wieder mit der Frage konfrontiert, ob nicht die Beendigung eines Mietverhältnisses durch Abschluss eines Räumungsvergleiches möglich ist, auch wenn es sich nicht um ein befristetes Mietverhältnis handelt. Hierzu ist auf eine jüngst ergangene Entscheidung des Obersten Gerichtshofes zu verweisen, wonach die Befristungsregelungen und der Kündigungsschutz des Mietrechtsgesetzes nicht durch Abschluss eines Räumungsvergleiches umgangen werden können. Wenn einem Räumungsvergleich kein tatsächlicher Beendigungswille zu Grunde liegt, sondern durch einen solchen lediglich die Möglichkeit für den Vermieter zur Beendigung des Mietverhältnisses geschaffen werden soll, so ist ein solcher Räumungsvergleich unwirksam. In dem der konkreten Entscheidung zu Grunde liegenden Sachverhalt wurde zur Sicherheit für den Vermieter alle fünf Jahre ein gerichtlicher Räumungsvergleich abgeschlossen, wobei es sich aber grundsätzlich um ein unbefristetes, und sohin dem Kündigungsschutz unterliegendes Mietverhältnis handelte. Als der Vermieter das Mietverhältnis unter Berufung auf den Räumungsvergleich beenden wollte, erging die ob genannte gerichtliche Entscheidung, wonach eine Umgehung der Kündigungsregelungen des MRG ungültig ist, wenn kein tatsächlicher Beendigungs- bzw. Befristungswille besteht.

Eine Wohnungseigentumsanlage besteht aus selbstständigen Wohnungseigentumseinheiten und auch allgemeinen, daher gemeinsamen Teilen der Liegenschaft, wie beispielsweise Einfahrten, Gartenflächen usw. Häufig kommt es vor, dass in einer Wohnungseigentumsanlage weniger Kfz-Abstellplätze als Autos vorhanden sind und Wohnungseigentümer dann ihr Fahrzeug auf der Allgemeinfläche parken. Auch Dachböden, die als Allgemeinfläche ausgewiesen sind, werden sukzessive von Eigentümern zum Abstellen von diversen Dingen verwendet. Um für solche Fälle Ordnung zu schaffen, kann über die verfügbaren allgemeinen Teile der Liegenschaft eine Benützungsvereinbarung zwischen den Miteigentümern abgeschlossen werden. Der Abschluss und die Änderung von Benützungsregelungen bedürfen allerdings der Schriftform und der Einstimmigkeit. Sollte eine Einstimmigkeit nicht erreicht werden, kann jeder Wohnungseigentümer bei Gericht einen Antrag auf Begründung einen gemeinsamen Benützungsregelung stellen. Das Gericht hat bei einem solchen Verfahren eine umfassende Interessenabwägung vorzunehmen und nach Billigkeit zu entscheiden. Hält sich ein einzelner Miteigentümer nicht an die Benützungsvereinbarung so stellt dies eine eigenmächtige Störung dar und kann jeder beeinträchtigte Wohnungseigentümer bei Gericht eine Unterlassungsklage einbringen. Wenn eine Benützungsregelung durch das Gericht festgelegt wird, dann wird sie von Amtswegen im Grundbuch ersichtlich gemacht. Sonst kann eine grundbücherliche Ersichtlichmachung über Antrag eines Wohnungseigentümers erfolgen.

Vorweg kann festgehalten werden, dass es sich bei dieser Eigenbedarfskündigung nach dem MRG tatsächlich um einen nur in seltenen Fällen durchsetzbaren Kündigungsgrund handelt. Im MRG sind zwei Arten der Eigenbedarfskündigung vorgesehen. Beim ersten Fall nach § 30 Abs. 2 Z. 8 MRG muss zum einen ein dringender Bedarf des Vermieters bestehen, den er nicht selbst verschuldet hat. Es muss sich in diesem Fall auch um Wohnräume handeln und muss es den Vermieter selbst oder seine Nachkommen betreffen. Außerdem muss eine Interessensabwägung zugunsten des Vermieters ausfallen und ebenfalls wesentlich ist, dass der Vermieter das Eigentum an der Liegenschaft/Wohnung nicht in den letzten 10 Jahren erworben haben darf – unabhängig von der Art des Erwerbs. Nachdem hier von der Rechtsprechung bezüglich der Dringlichkeit und des Selbstverschuldens schon ein sehr strenger Maßstab angewendet wird, kommt dieser Kündigungsgrund nur äußerst selten zum Einsatz. Etwas leichter ist es gem. § 30 Abs. 2 Z. 9 MRG, da hier zwar auch der Eigenbedarf bestehen muss, der allerdings für den Vermieter und seine Verwandten in gerader Linie bestehen kann und ist dieser Kündigungsgrund auch für Geschäftsräume möglich. Auch die Abwägung der Interessen der Beteiligten kann unterbleiben. Der Vermieter muss jedoch dem Mieter einen Ersatz für die aufzugebende Wohnung beschaffen. Zusammengefasst ist der Kündigungsgrund des Eigenbedarfs am ehesten bei Gefahr einer gesundheitlichen Schädigung des Vermieters bzw. seiner nahen Verwandten verwirklicht oder auch dann, wenn dem Vermieter bzw. seinen nahen Verwandten Obdachlosigkeit droht oder der Vermieter beispielsweise mit seiner fünfköpfigen Familie in einer 60 m² großen Wohnung wohnt und in seine größere Wohnung ziehen möchte. Wichtig ist jedoch immer die Betrachtung des Einzelfalls.

Sofern zwischen den Wohnungseigentumspartnern nichts davon Abweichendes geregelt wird gilt, dass der Anteil des Verstorbenen von Gesetzes wegen unmittelbar in das Eigentum des überlebenden Partners übergeht, welcher der Verlassenschaft nach dem Verstorbenen einen entsprechenden Übernahmspreis zu bezahlen hat. Hintergedanke zu dieser Regelung ist, dass dem überlebenden Wohnungseigentumspartner kein neuer Eigentumspartner „aufgezwungen“ werden soll. Alternativ besteht aber auch die Möglichkeit, dass die Eigentümerpartner zu Lebzeiten eine Vereinbarung dahingehend treffen, dass der jeweilige Anteil im Todesfall einem Dritten zukommen soll. Eine solche Vereinbarung bedarf zu ihrer Wirksamkeit der Schriftform und der Beiziehung eines Rechtsanwalts oder Notars.

Laut herrschender Meinung ist das Langsamladen allerdings nicht auf einphasiges Laden beschränkt, sondern erfasst auch dreiphasiges Laden. Die Ladeleistung, bis zu der noch von einem Langsamladen auszugehen ist, wurde im Gesetz nicht näher definiert, dennoch muss die Ladeleistung beim Langsamladen niedriger sein als die maximale Ladeleistung beim Normalladen (bis zu 22 kW). Laden mit 22 kW oder auch nur 11 kW wird nicht als Langsamladen angesehen, sehr wohl aber Laden mit max. 5,5 kW (das Minimum für dreiphasiges Laden). Die Stromkosten für den Betrieb einer Einzelladestation sind vom betreffenden Wohnungseigentümer zu tragen, das Gleiche gilt für die Wartung und Erhaltung der Wallbox als Bestandteil des Kfz-Abstellplatzes. Sofern der ein oder andere Wohnungseigentümer zu Ihrer geplanten Installation die Zustimmung verweigert ist es ratsam, vor Auftragserteilung rechtlichen Rat einzuholen um abzuklären, ob die geplante Errichtung eine „privilegierte“ Änderung darstellt und somit die nicht erteilte Zustimmung auch gerichtlich ersetzt werden könnte.

Der Wohnungseigentumsorganisator ist von dieser Beschränkung ausgenommen, kann jedoch ebenso während dieser dreijährigen Frist keine parifizierten Abstellplätze weiterverkaufen. Nunmehr hat der OGH in einer aktuell publizierten Entscheidung klargestellt, dass der Zweck der Bestimmung auch den Abschluss eines mit diesen Erwerbsbeschränkungen unvereinbaren Kaufvertrages während dieser dreijährigen Frist umfasst. Ein solcher Kaufvertrag ist also gesetzwidrig, auch wenn er erst nach Fristablauf verbüchert werden sollte. Da der Vertrag sohin gem. § 879 Abs. 2 ABGB unwirksam ist, bildet er auch nach Ablauf der dreijährigen Frist keine taugliche Grundlage für die Verbücherung des Eigentums an einem solchen Abstellplatz.

Die Kündigungsmöglichkeit ist allerdings so zu verstehen, dass eine Kündigung frühestens nach einem Jahr erklärt werden kann. Unter Berücksichtigung des Kündigungstermins zum Monatsletzten und der Kündigungsfrist von drei Monaten kann sohin das Mietverhältnis frühestens nach Ablauf von 16 Monaten der Vertragsdauer enden. Dies gilt auch für einen Wohnungsmietvertrag, dessen Befristung wegen Unterschreitung der Mindestdauer nicht durchsetzbar ist, welcher also als unbefristetes Mietverhältnis gilt. Zu beachten ist, dass eine vor Jahresablauf erklärte Kündigung aber nicht unwirksam ist, sondern das befristete Mietverhältnis analog zu § 33 Abs. 1 MRG zum frühestmöglichen Zeitpunkt beendet, sohin eben nach 16 Monaten der Vertragsdauer.

Dieses vorzeitige Kündigungsrecht, das nur dem Mieter zusteht, kann nicht im Mietvertrag abbedungen werden, es ist unverzichtbar und kann nicht eingeschränkt werden. Zu beachten ist jedoch, dass die Kündigungsfrist erst nach einem Jahr zu laufen beginnt. Unter Berücksichtigung des Kündigungstermins und der Kündigungsfrist kann das befristete Mietverhältnis daher frühestens nach Ablauf von 16 Monaten der Vertragsdauer enden. Unabhängig davon kann die Kündigung aber auch bereits vor Ablauf dieses einen Jahres erklärt werden und hat der OGH kürzlich bestätigt, dass eine vor Jahresablauf erklärte Kündigung nicht unwirksam ist, sondern das befristete Mietverhältnis in diesem Fall zum frühestmöglichen Zeitpunkt, d.h. nach 16 Monaten der Vertragsdauer endet. Im Falle einer vorzeitigen Kündigung ist daher genau abzuklären, wann das Mietverhältnis wirklich endet, dies im besten Fall bevor eine neue Wohnung angemietet wird.

Den Mietern wird daher ans Herz gelegt, bei Erhalt einer Vorschreibung eines erhöhten Mietzinses und/oder einer Nachverrechnung rechtlichen Rat einzuholen, Vermieter sollten sich Rat vor der Vorschreibung oder Nachverrechnung einholen.

Dieser Befreiungstatbestand ist auch dann erfüllt, wenn die Immobilie nicht über den gesamten Zeitraum, in dem sie als Hauptwohnsitz gedient hat, im Eigentum des Veräußerers stand. So kann die Hauptwohnsitzbefreiung etwa auch ein ehemaliger Mieter in Anspruch nehmen, beispielsweise dann, wenn er fünf Jahre durchgehend die Immobilie als Hauptwohnsitz bewohnt hat und sie bereits kurz nach der Anschaffung weiterverkauft. Auf einen Rechtstitel (Eigentum) kommt es daher nicht an.

In diesem Zusammenhang hat der OGH eindeutig festgestellt, dass eine kurzfristige touristische Nutzungsüberlassung von der Widmung eines Wohnungseigentumsobjektes als „Wohnung“ nicht gedeckt ist und eine solche Vermietung daher unzulässig ist. Darüber hinaus ist aber bereits aufgrund der Bestimmungen des Tiroler Raumordnungsgesetzes in Tirol eine solche Vermietung unzulässig, weil sie – soferne nicht eine ausdrücklich Freizeitwohnsitzwidmung vorliegt – gegen das Freizeitwohnsitzverbot verstößt. Anders verhält es sich bei der Vermietung einer Wohnung im eigenen Haus im Zuge einer Privatzimmervermietung, wofür es eigene Bestimmungen gibt.

Die Pflicht des Vermieters, das Bestandobjekt nicht nur in brauchbarem Zustand zu übergeben, sondern während der gesamten Dauer des Bestandverhältnisses in diesem Zustand zu erhalten wird dann schlagend, wenn es zu Verschlechterungen des Bestandobjektes kommt, welche nicht der Mieter zu verantworten hat. Zu denken ist dabei an einen Wasserrohrbruch, an Überschwemmungen, aber auch an altermäßige Verschlechterung der Substanz des Bestandobjektes. Bei der Brauchbarkeit des Bestandobjektes kommt es immer auf den nach dem Vertrag zugrunde gelegten Gebrauchszweck an. Selbstverständlich ist dabei, dass eine ordnungsgemäße Beheizung des Bestandobjektes vorhanden ist, dass das Bestandobjekt frei von Schimmel ist, dass die Wasser- und Stromversorgung funktioniert, durch defekte Elektroinstallationen keine Brand- oder Explosionsgefahr besteht, usw. Ein Verschulden des Bestandgebers an der Gebrauchsbeeinträchtigung bedarf es nicht. Um den ordnungsgemäßen Gebrauch bzw. eine Wiederherstellung zu sichern, kann der Bestandnehmer bei einer Gebrauchsbeeinträchtigung nach seiner Wahl entweder auf Zuhaltung des Vertrags durch Verschaffung und Erhaltung des bedungenen Gebrauches bestehen oder den Vertrag gemäß § 1117 ABGB auflösen oder sich (zunächst) mit einer Bestandzinsminderung begnügen. Sollte zusätzlich ein Verschulden des Bestandgebers an der Gebrauchsbeeinträchtigung vorliegen, wird dieser dem Bestandnehmer überdies schadenersatzpflichtig. Der Bestandnehmer kann bei Verletzung der Erhaltungspflicht durch den Bestandgeber die erforderlichen Maßnahmen auch selbst durchführen und den Ersatz seiner notwendigen Aufwendungen begehren. Selbstverständlich gibt es bei jedem Fall eine Vielzahl von Umständen, welche beachtlich sind und ist es auch in diesem Fall wieder unerlässlich, sich Hilfe beim Anwalt zu holen.

Bereits jetzt kennt das WEG privilegierte Änderungen, die trotz Inanspruchnahme allgemeiner Teile nicht den Nachweis der Verkehrsüblichkeit oder eines wichtigen Interesses voraussetzen. Dieser Katalog wird nunmehr um die Anbringung von Ladestationen zum Langsamladen von E-Fahrzeugen sowie die barrierefreie Ausgestaltung von Wohnungseigentumsobjekten oder Allgemeinflächen erweitert. Der gesetzlich nicht definierte Begriff des Langsamladens umfasst nach den Materialien zur Gesetzesänderung nicht nur einphasiges Laden, sondern auch dreiphasiges Laden mit 5,5 kW. Unter die barrierefreie Ausgestaltung fällt etwa der Einbau eines Treppenliftes im Stiegenhaus. Um die Umsetzung bestimmter Änderungen zu erleichtern wird dafür das Instrument der Annahme einer Zustimmung geschaffen. Dies betrifft neben den oben angeführten Maßnahmen zusätzlich auch die Installation von Beschattungseinrichtungen, Anbringung von Solaranlagen, Einbau einbruchssicherer Türen, etc. Für solche Maßnahmen gilt künftig die Zustimmung als erteilt, wenn ein Wohnungseigentümer nicht binnen 2 Monaten nach Zugang der Verständigung widersprochen hat. In der Verständigung muss die Änderung klar beschrieben und auf diese Zustimmungsfiktion hingewiesen werden. Um außerdem die Fassung von Mehrheitsbeschlüssen zu erleichtern, wird alternativ zur bestehenden absoluten Mehrheit aller Miteigentumsanteile eine zweite Variante eingeführt, die auf die abgegebenen Stimmen abstellt. Bei dieser Variante liegt eine ausreichende Mehrheit vor, wenn ein Drittel aller Miteigentumsanteile und zwei Drittel der abgegebenen Stimmen zugestimmt hat. Bei den abgegebenen Stimmen sind hierbei auch Enthaltungen zu berücksichtigen. Schließlich erfolgt ab 01.07.2022 eine Mindestdotierung der Rücklage mit € 0,90 pro Quadratmeter Nutzfläche und wird eine Unterschreitung nur in begründeten Ausnahmen als zulässig erachtet. Dieser Mindestbetrag ist wertgesichert mit dem VPI zu valorisieren.

Vorerst muss man wissen, dass eine Wohnungseigentumsanlage im Gesamten gesehen allen Eigentümern gehört, die einzelnen Wohnungseigentümer aber ein ausschließliches Nutzungsrecht an ihrem Wohnungseigentumsobjekt haben. Grundsätzlich gelten Fenster, Fassade und Dach als Allgemeinfläche, über die alle Miteigentümer entscheiden.
Änderungen am Wohnungseigentumsobjekt ohne Inanspruchnahme allgemeiner Teile der Liegenschaft unterliegen eben den eingangs genannten Beschränkungen. Die Errichtung eines Wintergartens auf der „eigenen“ Terrasse aber auch die Errichtung einer Dachterrasse oder die Umgestaltung einer großen Eigentumswohnung in drei Kleinwohnungen entspricht nicht der Übung des Verkehrs und bedarf der Zustimmung aller Miteigentümer. In einer großen Wohnungseigentumsanlage mit vielen Miteigentümern ist die Zustimmung aller Miteigentümer oft aus unterschiedlichen persönlichen Gründen nicht zu erreichen und hat der Gesetzgeber dafür die Möglichkeit geschaffen, mit einem Antrag gemäß § 16 WEG die Zustimmung aller Miteigentümer durch einen gerichtlichen Beschluss zu ersetzen. Natürlich muss in einem solchen Verfahren das wichtige Interesse des Wohnungseigentümers nachgewiesen werden. Ein Interesse an einer Wertsteigerung des eigenen Objektes ist in der Regel ebenso kein wichtiges Interesse, wie eine totale Um- oder Neugestaltung mit schwerwiegenden Eingriffen in das Allgemeingut. Die Installation einer Außenklimaanlage, eine Verbindungstür zwischen Keller und Garage (Zubehörobjekt) oder auch ein Stromanschluss am Tiefgaragenabstellplatz gelten in der Regel als wichtige Interessen. Nachdem erfahrungsgemäß die Änderungswünsche von Wohnungseigentümern sehr vielfältig sind, ergeben sich auch jede Menge Fragen, die vom Anwalt Ihres Vertrauens geklärt werden können.

Weiters handelt jemand, der in einem Grenzbereich baut, ohne aus den öffentlichen Aufzeichnungen und den Bauplänen ersichtliche Grenzverläufe vermessen zu lassen, in Bezug auf den tatsächlich erfolgten Grenzüberbau unredlich. Der beeinträchtigte Liegenschaftseigentümer kann gegen einen Überbau eine Beseitigungsklage einbringen, soferne er auch bei einem nur geringfügigen Grenzüberbau ein begründetes Interesse nachweisen kann, zum Beispiel weil er die Grundflächen selbst dringend benötigt. Ein solches Beseitigungsbegehren ist in diesem Fall dann nicht schikanös. Generell empfiehlt es sich, bei Durchführung von Bauarbeiten im Grenzbereich entsprechende Vorsicht walten zu lassen und den Grenzbereich vermessen zu lassen.

Zu prüfen ist hier jedoch, ob eine solche Verpflichtung gröblich benachteiligend ist. In ständiger Rechtsprechung hat der OGH festgestellt, dass eine generelle Ausmalverpflichtung in Standardverträgen eines Vermieters einseitig nur dessen Interessen deckt und daher für einen Mieter gröblich benachteiligend ist. Möglich ist es jedoch, in Mietverträgen eine solche Verpflichtung zum Ausmalen der Wohnung und gegebenenfalls Wiederherstellen von Oberflächenbelägen individuell zu vereinbaren, sofern dies sachlich gerechtfertigt ist. Wenn eine Ausmalverpflichtung nicht rechtswirksam vereinbart wurde, so muss der Anstrich nur dann erneuert werden, wenn die Wandfarbe übermäßig abgenutzt oder in einer „ortsunüblichen Art und Weise“ verändert wurde. Es empfiehlt sich daher, in einem Mietvertrag eine genaue und detaillierte Vereinbarung zu einer allfälligen Ausmalverpflichtung zu treffen und die hierfür bestehenden Rechtfertigungsgründe detailliert zu beschreiben.

Bevor man hier gerichtlich gegen einen Nachbarn vorgehen kann ist jedoch ein Schlichtungsversuch über eine Schlichtungsstelle zwingend vorgesehen. Trotzdem gibt es seit dem Inkrafttreten dieser Bestimmung zwischenzeitlich zahlreiche Entscheidungen, welche allerdings klar erkennen lassen, dass der Unterlassungsanspruch gegen Schattenwurf von Pflanzen eine nicht bloß wesentliche, sondern unzumutbare Beeinträchtigung voraussetzt, welche erst bei einer zeitlich und örtlich überwiegenden Beschattung vorliegen kann. Ob eine solche Unzumutbarkeit vorliegt, hängt von einer nach objektiven Maßstäben vorzunehmenden Interessenabwägung im Einzelfall ab, in die das Ausmaß der Abweichungen vom Ortsüblichen sowie Größe und Lage der beeinträchtigten Fläche einfließen müssen. Ob ein Unterlassungsanspruch gegen den Lichtentzug auch im Fall von Bäumen, die vor Inkrafttreten des § 364 Abs. 3 ABGB gepflanzt worden sind, bestehen kann, bleibt in den meisten Entscheidungen offen. Nach einer Entscheidung des OGH (Obersten Gerichtshof) wurde eine Unterlassungsklage abgewiesen, bei der Bäume an 102 Tagen des Jahres keinerlei Schatten auf die Liegenschaft des Klägers warfen, an 91 Tagen die Liegenschaft jedoch durch Schattenwurf stark beeinträchtigten. Die Wiesenflächen der Kläger waren zum Teil vermoost bzw. schütter bewachsen und mussten die Kläger auch ihre Wohnräume selbst zur Mittagszeit mit künstlichem Licht beleuchten. In einer jüngeren Entscheidung aus dem Jahr 2018 kommt der OGH den Bewohnern bei Recht auf Licht weiter entgegen und hält dort fest, dass man - unter bestimmten Umständen - auch dann, wenn man beim Erwerb des Grundstückes sehen konnte, dass daneben hohe Bäume wachsen, man nicht einen massiven Schattenwurf akzeptieren muss.

Mit dem Bauträgervertragsgesetz werden die Rechte der Erwerber von z.B. Wohnungen oder Reihenhäusern gesichert, um sie davor zu schützen, diese Anzahlungen im Zuge des Baus zu verlieren, falls unerwartete Umstände eintreten. Die Zahlungen werden nach einem genau festgelegten Ratenplan so gestaltet, dass der Käufer z.B. aus einem Baustopp o.ä. keinen Nachteil erleidet im Wesentlichen nach Baufortschritt immer so viel bezahlt, wie an Wert bereits baulich errichtet wurde. Wird der Kaufbetrag beispielsweise durch einen von einer Bank bereitgestellten Kredit bezahlt, der durch ein Pfandrecht gesichert sein soll, wird der Kauf durch eine Treuhandschaft abgewickelt. In diesem Fall überweist das Kreditinstitut den jeweiligen Teilbetrag nicht direkt an den Bauträger, sondern an den Treuhänder, der den Geldbetrag in Verwahrung nimmt. Die Auszahlung erfolgt erst dann, wenn alle Bedingungen für die jeweilige Ratenzahlung erfüllt sind (z.B. Fertigstellung Rohbau). Wir sind spezialisiert auf die Abwicklung von Bauträgerprojekten und Mitglieder beim Treuhandverband der Tiroler Rechtsanwaltskammer, wo die jeweils übernommenen Treuhandschaften registriert und versichert werden, so dass der korrekte Umgang mit dem anvertrautem Geld gewährleistet ist.

In diesem Zusammenhang hat der OGH eindeutig festgestellt, dass eine kurzfristige touristische Nutzungsüberlassung von der Widmung eines Wohnungseigentumsobjektes als „Wohnung“ nicht gedeckt ist und eine solche Vermietung daher unzulässig ist. Darüber hinaus ist aber bereits aufgrund der Bestimmungen des Tiroler Raumordnungsgesetzes in Tirol eine solche Vermietung unzulässig, weil sie – soferne nicht eine ausdrückliche Freizeitwohnsitzwidmung vorliegt – gegen das Freizeitwohnsitzverbot verstößt. Anders verhält es sich bei der Vermietung einer Wohnung im eigenen Haus im Zuge einer Privatzimmervermietung, wofür es eigene Bestimmungen gibt.

Übersteigt ein Kaufpreis, der treuhändisch beim Anwalt hinterlegt wird, den Betrag von EUR 40.000,00, dann ist die Treuhandschaft jedenfalls über das Treuhandbuch der Rechtsanwaltskammer (RAK) abzuwickeln. Den Anwalt trifft dabei eine Belehrungspflicht hinsichtlich der Abwicklung über das Treuhandbuch und wird bei einer solchen Abwicklung, soferne sie nicht vom Treugeber ausdrücklich dem Anwalt untersagt wird (anonymisierte Treuhandschaft) bei der RAK registriert. Die Übernahme von Treuhandschaften ist Teil der Berufsausübung des Rechtsanwaltes und ist regelmäßig durch eine Berufshaftpflichtversicherung gedeckt. Daneben besteht bei der RAK eine Vertrauensschadensversicherung, welche dem Klienten zusätzliche Sicherheit bietet. Eine treuhändische Abwicklung über den Rechtsanwalt bietet den Parteien weitere Vorteile. So ist es dem Rechtsanwalt möglich, Zug um Zug mit der Grundbuchseintragung grundbücherliche Pfandrechte zu löschen und den Banken den offenen Saldo vom Treuhanderlag zu überweisen. Mehreren Verkäufern ist die quotenmäßige Aufteilung garantiert und können auch allfällige Provisionen von Maklern nach entsprechender Vereinbarung durch den Rechtsanwalt vom Treuhanderlag beglichen werden. Die treuhändische Abwicklung ist ein Teil der umfangreichen Aufgabe eines Rechtsanwaltes für die Vertragsabwicklung und informiert Sie ihr Rechtsanwalt gerne darüber.

Vereinbart wird bspw. das Recht über ein fremdes Grundstück zu gehen und zu fahren, um sein eigenes Grundstück zu erreichen. Ohne eine entsprechend anderslautende Vereinbarung trifft nach dem ABGB den Dienstbarkeitsberechtigten die Verpflichtung zur Instandhaltung der dienstbaren Sache. Mehrere Berechtigte müssen anteilig die erforderlichen Kosten tragen. Ausnahmen von diesem Kostentragungsgrundsatz sind dann gegeben, wenn es sich um einen gerichtlich eingeräumten Notweg im Sinne des Notwegegesetzes handelt. Die grundsätzliche Verpflichtung zur Erhaltung ist auch unabhängig davon, ob der Berechtigte dem Eigentümer der dienstbaren Sache ein Entgelt leistet oder nicht. Anwendungsfälle sind bspw. die Schneeräumung, Ausbesserungsarbeiten für einen Weg, nicht jedoch die für das dienstbare Grundstück zu zahlende Grundsteuer oder eine Prämie einer abgeschlossenen Haftpflichtversicherung dieses Grundstückes. Der Eigentümer der dienenden Liegenschaft kann jedoch dem Dienstbarkeitsberechtigten keine bestimmte Erhaltungsmaßnahme vorschreiben (es sei denn, eine solche ist ausdrücklich vereinbart). Entsprechende Erst - oder Wiederherstellungsmaßnahmen hat der Eigentümer jedoch zu dulden. Bei der Instandhaltung hat der Berechtigte aber möglichst schonend vorzugehen. Wenn die zur Dienstbarkeit bestimmte Sache nicht nur vom Berechtigten, sondern auch vom Verpflichteten benützt wird, muss der Aufwand zur Erhaltung und Herstellung verhältnismäßig getragen werden.

Gerade hier kommt es oft im Eifer des Gefechts zu Fehlern, welche sich in weiterer Folge als rechtlich nicht unproblematisch herausstellen können. Bevor ein Mietvertrag unterschrieben wird, sollte man sich über die rechtlichen Grundlagen Gedanken machen. Das Mietrecht ist ein äußerst komplexes Rechtsgebiet in Österreich, wobei die wichtigste Gesetzesgrundlage sicher das Mietrechtsgesetz ist. In diesem sind Rechte und Pflichten von Mieter und Vermieter geregelt, es gilt jedoch zu beachten, dass eine genaue Einordnung des Mietgegenstandes unerlässlich ist. Insbesondere gibt es zum Beispiel Unterschiede bei der Vermietung von einem Einfamilienhaus, einer Eigentumswohnung oder Geschäftslokalen. Zu beachten ist hier immer, unter welchen Umständen der Abschluss und die Auflösung des Mietverhältnisses möglich sind, insbesondere sind Mindestmietdauerbestimmungen zu beachten, da bei unrichtiger Vereinbarung es allenfalls zu einem unbefristeten Mietverhältnis kommen kann, welches oft so nicht gewünscht ist. Weiter gibt es hinsichtlich der Mietzinsbildung Vorschiften, wie etwa das Richtwertgesetz, in welchem die Höhe des zulässigen Hauptmietzinses für bestimmte Wohnungen geregelt ist. Weiters ist darauf Bedacht zu nehmen, ob Mieter oder Vermieter in den Bereich des Konsumentenschutzes fallen, da hieraus resultierend unterschiedliche Rechtspositionen entstehen. Äußerst gefährlich ist es, einfach aus dem Internet irgendwelche Vertragsvorlagen herunterzuladen und diese dann selbst abzuändern. In der rechtsanwaltlichen Praxis stellt man immer wieder fest, dass es sich hierbei teilweise sogar um Verträge handelt, welche nicht einmal dem österreichischen Recht entsprechen und daher im Falle von Streitigkeiten darin getroffene Vereinbarungen nicht haltbar sind. Es empfiehlt sich daher jedenfalls, sowohl als Vermieter als auch als Mieter vor Erstellung und Unterfertigung eines Mietvertrages genaue rechtliche Auskunft einzuholen und allenfalls bestehende Verträge rechtlich überprüfen zu lassen bzw. neue Verträge nicht ohne ausreichende Kenntnis selbst zu verfassen.

Das Gesetz gibt nunmehr mit seinem § 567 ZPO (Zivilprozessordnung) dem Vermieter die Möglichkeit, schon vor Ablauf des Mietvertrages eine gerichtliche Verfügung zu beantragen, mit der dem Mieter aufgetragen wird, den Mietgegenstand nach Ablauf des Mietvertrages zu übergeben. Dieser sogenannte Übergabsauftrag bildet, wenn er rechtskräftig wird, gleich einem Urteil einen Exekutionstitel, mit dem man sofort nach Ablauf des Mietvertrages das Exekutionsverfahren (Räumung der Wohnung) gegen den Mieter beantragen kann. Gemäß der zitierten Gesetzesstelle kann ein solcher Antrag jedoch nur bei befristeten Verträgen (zum Beispiel einem Mietvertrag, der auf die Dauer von 3 Jahren abgeschlossen wurde, ohne dass es einer gesonderten Aufkündigung bedarf) eingebracht werden und kann ein solcher Antrag nur in den letzten 6 Monaten vor dem vereinbarten Ende des Bestandverhältnisses eingebracht werden. Rechtskräftig wird eine solche gerichtliche Verfügung dann, wenn der Mieter nicht binnen 4 Wochen nach Zustellung des Antrages berechtigte Einwendungen gegen das behauptete Ende des Mietverhältnisses einbringt, welche zur Abweisung des Antrages führen. Mit einem solchen Übergabsauftrag kann der Vermieter jedenfalls einen langwierigen und finanziell nachteiligen Räumungsprozess vermeiden.

Dies ist insofern unrichtig, als dass sowohl privatrechtliche als auch verwaltungsrechtliche Normen bei der Zimmervermietung einzuhalten sind. Besonders ist zu beachten, dass bei Vermietung eines Zimmers und Anbieten von Frühstück, also des klassischen „Bed & Breakfast“ sogar gewerberechtlich die Problematik der Ausübung eines Gastgewerbes bestehen kann. Bei einer Privatzimmervermietung mit nicht mehr als 10 Betten ist zwar kein Befähigungsnachweis erforderlich, aber dennoch eine Gewerbeanmeldung. Auch hierbei ist zu beachten, dass allenfalls sogar eine Betriebsanlagengenehmigung notwendig wird. Bei Verstößen können hier empfindliche Geldstrafen drohen und kann im Schadensfall evt. auch eine Versicherung Zahlungen verweigern. Schließlich ist noch zu berücksichtigen, dass auch die Flächenwidmung der Liegenschaft einer Vermietung entgegenstehen kann. Es empfiehlt sich außerdem, bereits frühzeitig mit dem zuständigen Tourismusverband in Kontakt zu treten, der hinsichtlich Aufenthaltsabgabe, etc. entsprechende Auskünfte erteilten kann. Gerne helfen wir Ihnen bei der Abklärung aller weiteren rechtlichen Themen bei der Zimmervermietung.

Die meisten Fragen hier tauchen im Zusammenhang mit der Hauptwohnsitzbefreiung auf. Grundsätzlich ist die Veräußerung von Eigenheimen oder Eigentumswohnungen samt Grund und Boden, wenn es sich dabei um den Hauptwohnsitz des Steuerpflichtigen handelt, steuerfrei. Der Hauptwohnsitz ist hier allerdings mit dem Mittelpunkt der Lebensinteressen und nicht mit der meldepolizeilichen Meldung zu verwechseln. Darüber hinaus muss seit der Anschaffung bis zur Veräußerung das Objekt durchgehend für mind. 2 Jahre als Hauptwohnsitz genutzt worden sein oder innerhalb der letzten 10 Jahre vor der Veräußerung für mind. 5 Jahre durchgehend.

Zu beachten ist, dass sich die Hauptwohnsitzbefreiung zwar auch auf den Grund und Boden eines Objektes erstreckt, hier allerdings nur bis zu einer Fläche von 1.000 m².

Ebenso ist die Hauptwohnsitzbefreiung nicht vererbbar, sodass ein Verkauf aus einer Verlassenschaft auch dann steuerpflichtig ist, wenn der Verstorbene das Hauptwohnsitzerfordernis erfüllt hätte. Sollte der Veräußerer aber als Angehöriger – zwar noch nicht als Eigentümer – aber dennoch mit Hauptwohnsitz bereits zuvor in dem vererbten Objekt gewohnt haben – so ist im Einzelfall zu prüfen, ob hier allenfalls dennoch eine Hauptwohnsitzbefreiung möglich ist.

Zu berücksichtigen ist, dass im Falle einer Veräußerung – auch innerhalb der Fami-lie, zum Beispiel an ein leibliches Kind – den Veräußerer die Steuerpflicht trifft, wenn er den Hauptwohnsitz nicht aufgibt, sondern sich ein Wohnrecht zurückbehält.

Um daher tatsächlich im Vorhinein abklären zu können, mit welcher steuerlichen Belastung zu rechnen ist, empfiehlt es sich, hier anhand aller Grundlagen eine entsprechende Berechnung vornehmen zu lassen.

Vorweg ist festzuhalten, dass bei einer (Teil-) Anwendung des Mietrechtsgesetzes (je nach Anzahl der Wohnungen in einem Haus), dieses Mietrechtsgesetz als Schutzgesetz des Mieters in erster Linie diesen vor ungerechtfertigten Handlungen des Vermieters schützt.
Ein gleichartiges Schutzgesetz für Vermieter gibt es nicht. Der erste und beste Schutz ist jedenfalls ein Mietvertrag, der von einem Anwalt erstellt wurde, auf den man sich zur Geltendmachung seiner Ansprüche stützen kann. Nach eigener Überprüfung der vertraglichen Regelung ist es oft zweckdienlich, den Mieter anzurufen bzw. aufzusuchen, um persönlich eine Lösung des Problems mit ihm zu finden. Sollte der Mieter „nur“ finanzielle Probleme haben, dann kann man mit ihm – je nachdem wie das bisherige Verhältnis zu diesem Mieter war – entweder noch zuwarten und eine Zahlungsvereinbarung treffen, oder gleich den Anwalt kontaktieren. Ein zu langer Zahlungsaufschub bringt jedoch auch dem Mieter meistens nichts, da sich der Rückstand dann meistens noch aufbaut. Wenn einmal ein großer Rückstand aufgebaut ist, führt dies meistens zu einer Räumung und zu einer Uneinbringlichkeit für den Vermieter. Oft kann schon ein qualifiziertes Mahnschreiben eines Anwaltes etwas bewirken, manchmal ist es jedoch aus Sicht des Vermieters notwendig, eine Mietzins- und Räumungsklage gegen den Mieter einzubringen. Wenn die berechtigte Aussicht besteht, dass der Mieter den aufgelaufenen Mietzins auch zahlen kann, dann reicht oft eine reine Mietzinsklage ohne gleichzeitig die Räumung zu begehren. Mit einem nachfolgenden Urteil zugunsten des Vermieters wird der Mieter entweder schuldig gesprochen, den bis dahin eingeklagten offenen Mietzins zu bezahlen bzw. zusätzlich das Mietobjekt zu räumen. Nach Rechtskraft dieses Urteiles kann man die Räumung sodann im Exekutionsverfahren begehren. Welche detaillierten Möglichkeiten einem Vermieter zustehen, weiß am besten Ihr Rechtsanwalt.

Bereits die Begriffbestimmungen des Tiroler Raumordnungsgesetzes sind nicht eindeutig und auch nicht im Einklang mit europäischem Recht. Eine exakte Definition, was ein Freizeitwohnsitz eigentlich ist, ist daher nach wie vor nicht vorhanden. Die Tiroler Regelung kennt nur einen einzigen Mittelpunkt der Lebensbeziehungen, nach europäischem Recht gibt es jedoch mehrere solcher Lebensmittelpunkte. Auch die Problematik des Kaufes und Nichtbenützens bzw. „Leerstehenlassens“ führt immer wieder zu problematischen Rechtsfragen.

Nicht besonders bekannt ist die Möglichkeit, einen neuen Freizeitwohnsitz in Gemeinden in Tirol genehmigt zu bekommen, in welchen der Freizeitwohnsitzanteil 8 % noch nicht überschreitet. Außerdem gibt es bis 30.06.2014 die Möglichkeit, einen bereits am Stichtag 31.12.1993 rechtmäßig bestehenden Freizeitwohnsitz auch jetzt noch registrieren zu lassen. Grundsätzlich ist – sofern es sich nicht um eine Ausnahme handelt – im Zusammenhang mit dem Erwerb einer Liegenschaft eine Erklärung gegenüber der Grundverkehrsbehörde abzugeben, dass kein Freizeitwohnsitz errichtet wird. Diese Erklärung ist jedoch nicht generell abzugeben, sondern zuvor zu erörtern, ob sich – allenfalls aus einer Übergabe in der Familie – nicht eine Ausnahme von dieser Erklärungspflicht ergibt.

Ein Verstoß gegen die entsprechenden gesetzlichen Bestimmungen wird mit Geldstrafen bis zu € 40.000,00 geahndet und können wiederholte Verstöße sogar zu einer Zwangsversteigerung der Liegenschaft führen.

Man stelle sich vor, dass die Urgroßväter der jetzigen Grundstückseigentümer vor Jahrzehnten eine Dienstbarkeit des Gehens und Fahrens für landwirtschaftliche Zwecke auf dem Grundstück, über das man zum öffentlichen Gut gelangt, vereinbart haben, da damals das zu erreichende Grundstück eine Wiese und noch lange nicht als Bauland gewidmet war. Eine unzulässige Erweiterung einer Dienstbarkeit würde sich in diesem Falle ergeben, wenn der jetzige Grundeigentümer der damaligen Wiese nach der Umwidmung eine Gewerbehalle auf dieses Grundstück stellt und die Zufahrt über das Nachbargrundstück den ursprünglich landwirtschaftlichen Zweck des eingeräumten Fahrrechtes bei weitem überschreiten würde. Hier hat die Rechtsprechung teilweise auf eine inhaltliche Änderung der Rechtsausübung abgestellt, teilweise aber auch auf eine Mehrbelastung des dienenden Gutes (daher jenes Grundstückes, über das gefahren wird). In einer anderen Entscheidung des Obersten Gerichtshofes wurde hingegen entschieden, dass eine Dienstbarkeit auch weiterhin dem Zweck entspricht, zu dem sie seinerzeit bestellt worden war, weil der Dienstbarkeitsweg vor den baulichen Maßnahmen (Errichtung eines zweigeschossigen Zubaus) von der dort lebenden Familie für die private Zufahrt zu ihrem Wohngebäude benutzt wurde, woran sich auch nach dem Zubau nichts geändert hat. Würde hingegen auf einem Grundstück, welches bisher für ein Einfamilienhaus genützt und auch die Dienstbarkeit dementsprechend vereinbart wurde, ein Mehrfamilienhaus errichtet werden, dann würde dies unter Umständen eine unzulässige Erweiterung der Dienstbarkeit bedeuten. Die Dienstbarkeit müsste daher mit dem Nachbarn neu vereinbart werden. Wie eine bereits seit Jahrzehnten bestehende Dienstbarkeit zu sehen ist, hängt von der Auslegung des ursprünglichen Vertrages ab, welchen Zweck die Dienstbarkeit zum damaligen Zeitpunkt erfüllen sollte. Natur und Zweck der Dienstbarkeit zur Zeit ihrer Einräumung sind daher zu berücksichtigen. Im Zusammenhang mit solchen Dienstbarkeiten – ob neu oder seit Generationen bestehend - können sich sowohl auf Seiten des berechtigten als auch des verpflichteten Grundstückseigentümers zahlreiche Fragen ergeben, deren Abklärung oft nur über einen Anwalt möglich ist.

Nach der bisherigen Rechtslage wird bei der Schenkung einer Immobilie innerhalb der Familie der dreifache Einheitswert der Immobilie für die Berechnung der Grunderwerbsteuer herangezogen, welcher meist weit unter dem tatsächlichen Verkehrswert der Liegenschaft liegt. Künftig soll nunmehr die Steuer auch bei der Weitergabe innerhalb der Familie nach dem Verkehrswert der Immobilie berechnet werden. Geplant ist zwar, dass beim Erben von kleineren Immobilien mit einem Verkehrswert von unter € 150.000,00 der für Familien geltende Steuersatz von 2 % auf 0,5 % herabgesetzt werden soll. Diese bisher geltenden 2 % Grunderwerbsteuer innerhalb der Familie sollen jedoch nach der Steuerreform auf bis zu 3,5 % und zwar vom Verkehrswert der Immobilie angehoben werden. In wie weit es im bäuerlichen Bereich zu einer Erhöhung der Steuern kommen wird, ist fraglich.

Für den Fall, dass man ohnehin vor hat, ein Grundstück, sein Haus oder sonstige Immobilien innerhalb der Familie zu übergeben, zahlt es sich auf jeden Fall aus, sich genau zu erkundigen, ob es gerade im konkreten Fall zu einer Erhöhung der Abgaben in Verbindung mit einer Schenkung kommen wird. Wir beraten sie gerne diesbezüglich bzw. sind wir auch gerne behilflich, geplante Schenkungen noch vor der Geltung einer Steuerreform für sie abzuwickeln.

Beim Verkauf von Immobilien ist derzeit geplant, die Immobilienertragsteuer von 25 % auf 30 % anzuheben. Weiters dürfte gemäß Reformvorschlag kein Inflationsabschlag mehr berücksichtigt werden. Dies würde bedeuten, dass es bei Verkäufen von Immobilien – ausgenommen Hauptwohnsitzbefreiungen – zu Verteuerungen kommen wird.

Die Bemessungsgrundlage für unentgeltliche Grundstücksübertragungen (Schenkungen) wird mit der Steuerreform auf Verkehrswerte anstelle des bisher gültigen dreifachen Einheitswertes, welcher bedeutend niedriger war, umgestellt. Diese Verkehrswerte sollen pauschal ermittelt werden können, bei land- und forstwirtschaftlichen Übertragungen gilt weiterhin der einfache Einheitswert.

Geplant ist außerdem die Grunderwerbsteuer auf einen Stufentarif umzustellen. Bis € 250.000,00 würde dann die Grunderwerbsteuer 0,5 % der Bemessungsgrundlage ausmachen, bis € 400.000,00 2 % und darüber wie bisher 3,5 %. Ebenso soll der Freibetrag für Betriebsübertragungen von € 365.000,00 auf € 900.000,00 erhöht werden.

Sollten Sie daher die Übergabe einer Immobilie, sowohl als Schenkung, oder auch als Verkauf planen, so empfiehlt sich jedenfalls noch rechtzeitig vor Inkrafttreten der Reform zum 01.01.2016 und Umstellung auf Verkehrswerte eine Abklärung, ob allenfalls durch eine frühere Übertragung eine Steuerersparnis möglich ist.

In der laufenden anwaltlichen Praxis sieht man sich ständig damit konfrontiert, dass vielen Verkäufern nicht bewusst ist, dass bei der Veräußerung von Liegenschaften, Grundstücken mit und ohne Gebäude bzw. Eigentumswohnungen nicht klar ist, dass von einem allfällig bei Veräußerung erzielten Gewinn eine Steuer, nämlich die Immobilienertragssteuer als eine Form der Einkommenssteuer zu bezahlen ist. Diese Steuer beträgt grundsätzlich 25 % vom erzielten Gewinn, wobei es im Hinblick auf den Zeitpunkt der Anschaffung zu unterschiedlichen Bemessungsgrundlagen kommt.

Ebenso ist zu berücksichtigen, dass Objekte, welche als Hauptwohnsitz gedient haben unter gewissen Voraussetzungen steuerbefreit verkauft werden können. Eine solche Hauptwohnsitzbefreiung liegt zum Beispiel dann vor, wenn ein Objekt seit der Anschaffung und für mehr als 2 Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz genützt und nach dem 31.03.2012 verkauft wird. Entscheidend für die Begünstigung ist die Zeitspanne zwischen Veräußerung und Aufgabe des Hauptwohnsitzes, da hier ein enger zeitlicher Zusammenhang gefordert wird.

Ebenso ist eine Befreiung möglich, wenn innerhalb der letzten 10 Jahre vor Veräußerung mindestens 5 Jahre durchgehend eine Nutzung als Hauptwohnsitz erfolgte.

Eine zum Beispiel erst mehr als ein Jahr nach Verkauf erfolgende Aufgabe des Hauptwohnsitzes durch Weiternutzung des Objektes kann zum Entfall dieser Befreiung führen und ist hier erhöhte Vorsicht notwendig.

Ebenso ist beim Verkauf zu berücksichtigen, dass allenfalls nicht der gesamte Erlös verbleibt, sondern um die zu entrichtende Steuer gemindert wird.

Zahlreiche Probleme tauchen immer wieder im Zusammenhang mit Lärmbelästigungen auf. Rechtlich kann ein Grundeigentümer nach § 364 Abs. 2 ABGB seinem Nachbarn die von dessen Grund ausgehenden Einwirkungen durch Abwässer, Rauch, Gase, Wärme, Geruch, Geräusche, Erschütterungen und ähnliche Emissionen insoweit untersagen, als sie das nach den örtlichen Verhältnissen gewöhnliche Maß überschreiten und die ortsübliche Benutzung des Grundstücks wesentlich beeinträchtigen. In einem solchen Zusammenhang besteht ein Abwehranspruch für einen Grundeigentümer auch für Lärmeinwirkungen, wobei stets die Umstände des Einzelfalls zu prüfen sind.

In der Rechtsprechung wurde bereits entschieden, dass etwa Klavierspielen in einer Wohnung grundsätzlich als ortsüblich zu dulden ist, selbst wenn es sich hierbei um das tägliche Klavierspiel einer Studentin eines Konservatoriums zwischen 15.00 und 19.00 Uhr handelt. Weiters sind auch die bei bestimmungsgemäßem Gebrauch einer Eigentumswohnung üblichen Geräusche zu dulden, ein Unterlassungsanspruch besteht selbst dann nicht, wenn wegen mangelhafter Isolierung der Trennwände die Geräusche stärker hörbar sind.

Abgehend davon, dass es grundsätzlich sinnvoll ist, im Falle von Beeinträchtigungen zuerst ein Gespräch direkt mit dem Nachbarn zu suchen, empfiehlt es sich jedoch auch, sich hinsichtlich allfälliger Unterlassungsansprüche zuvor rechtlich zu informieren, um nicht einen Streit vom Zaun zu brechen, welcher mangels durchsetzbarer Unterlassungsansprüche dann nur dazu führt, dass ein sich gegenseitig aufschaukelnder Nachbarschaftsstreit entsteht.

Oft besteht schon Uneinigkeit, wann und wie gekündigt werden muss, wer eventuelle Renovierungsarbeiten übernehmen muss, wann und in welchem Zustand die Wohnung wieder zu übergeben ist. Uneinigkeit besteht oft auch über die Rückzahlung und Verzinsung einer hinterlegten Kaution sowie über mögliche Schadensersatzansprüche des Vermieters.

Die maßgeblichen Gesetze für Mietverhältnisse sind das Allgemeine Bürgerliche Gesetzbuch (ABGB) sowie das Mietrechtsgesetz (MRG), welches jedoch nicht in jedem Fall anwendbar ist. Nach Beendigung des Mietverhältnisses ist der Mieter jedenfalls verpflichtet, dem Vermieter die Wohnung zurückzugeben. Übergibt er nicht sämtliche Schlüssel oder übergibt er die Wohnung nur teilweise geräumt, so gilt sie als nicht übergeben und kann der Vermieter eine Räumungsklage erheben bzw. Schadenersatz verlangen. Für beide Seiten empfiehlt sich ein Übergabeprotokoll, in dem zusätzlich zum Übergabezeitpunkt auch festgehalten werden sollte, dass die Wohnung vollständig und ordnungsgemäß geräumt ist.

Die Wohnung muss im vertraglich vereinbarten Zustand übergeben werden, in der Regel ist „besenrein“ vereinbart, daher dass alle groben Verschmutzungen beseitigt sein müssen. Ist vertraglich nichts vereinbart, so muss die Wohnung den Zustand haben, den sie bei Mietbeginn hatte - Änderungen infolge der normalen vertragsgemäßen Benutzung sind dabei unschädlich.

Wenn der Mieter bei Beginn des Mietvertrages eine Kaution als Sicherheit hinterlegt hat, hat der Vermieter dem Mieter die Kaution samt Zinsen unverzüglich zurückzustellen, soweit sie nicht zur Tilgung von berechtigten Forderungen des Vermieters aus dem Mietverhältnis herangezogen wird. „Unverzügliche“ Zurückstellung hängt von den jeweiligen Umständen des konkreten Einzelfalls ab. Jedenfalls wird dem Vermieter noch Gelegenheit einzuräumen sein, sich Kenntnis vom Zustand des Mietobjektes und damit vom Bestehen allfälliger Schadenersatzansprüche zu verschaffen, doch muss dies der Vermieter „ohne Verzug“ erledigen.

Die Begriffsbestimmungen im Tiroler Raumordnungsgesetz hierzu sind unklar und teils europarechtlich nicht gedeckt. Ausgenommen vom Freizeitwohnsitzverbot sind jedenfalls genehmigte Freizeitwohnsitze mit entsprechender Flächenwidmung. Ebenso gibt es eine Ausnahme für Gastgewerbebetriebe und im Zusammenhang mit der privaten Vermietung von Ferienwohnungen, wobei es hier auf den Hauptwohnsitz des Vermieters ankommt.

Da die Behörde hinsichtlich der Nutzung von potentiellen Freizeitwohnsitzen laufend Prüfungen durchführt, gilt es auch darauf hinzuweisen, dass die Befragungen bei solchen Nachforschungen, wonach der Eigentümer angeben soll, wann er sich wo und mit wem aufhält und von den Betriebskosten angefangen bis zu seinem persönlichen Lebensumständen der Behörde alles im Detail offenlegen soll, gegen die Bestimmungen des Art. 8 der Menschenrechtskonvention verstoßen können.

Weiters besteht natürlich auch die Möglichkeit, einen neuen Freizeitwohnsitz genehmigen zu lassen. Dies ist in Gemeinden in Tirol zulässig, bei welchen der Freitzeitwohnsitzanteil 8 % noch nicht übersteigt.

Schließlich kann auch eine nachträgliche Anmeldung bereits tatsächlich bestehender Freizeitwohnsitze erfolgen, wobei diese Möglichkeit vom Landesgesetzgeber etwas versteckt und nur bis 30.06.2014 befristet für spezielle Fälle eingeräumt wird.

Die Fragestellungen im Zusammenhang mit Freizeitwohnsitzen sind meist recht kompliziert und empfiehlt es sich jedenfalls vor einem Erwerb bzw. bevor der Behörde gegenüber Angaben gemacht werden rechtliche Hilfe in Anspruch zu nehmen.

Dr. Bernhard Buchauer ist – auch durch verschiedene Publikationen – auf Fragestellungen im Hinblick auf den Erwerb von Freizeitwohnsitzen spezialisiert.

Wenn nichts anderes vereinbart ist, kann der Bestandgeber nach der Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofes (OGH) die von ihm eingebrachten beweglichen Sachen wieder mitnehmen, die unbeweglichen sind ins Eigentum des Bestandgebers übergegangen.
Grundsätzlich geht die Rechtsprechung davon aus, dass bewegliches Material aufgrund der festen Verbindung zum unbeweglichen Untergrund selbst unbeweglich wird. Ein wesentliches Unterscheidungskriterium ist für den OGH jeweils die Frage, welcher Art (wie eng) die Verbindung ist, in welche die einzelnen Teile zu einer Hauptsache gebracht worden sind. Die Sache muss fest verbunden sein. Eine feste Verbindung fordert aber nicht eine Verankerung im Boden. Ebenso wenig hat alleine das Vorhandensein einer mauer-, niet- und nagelfesten Verbindung die Schaffung eines unselbstständigen Bauteils zur Folge. Handelt es sich um eine Leitung (Wasser-, Gas- und Stromleitung), insbesondere bei Verlegung im Mauerwerk, sowie generell um Rohre (beispielsweise von Heizungsanlagen), sieht der OGH es als gegeben an, dass ein unselbstständiger Bauteil vorliegt. Dasselbe gilt umgekehrt für selbstständige Bauteile (Kessel, Radiatoren, Öltank, Öl- und Wasserpumpe und dergleichen).
Ist die Verbindung von Teilen mit der Hauptsache so eng, dass sie von dieser tatsächlich nicht oder nur durch eine unwirtschaftliche Vorgangsweise getrennt werden können, dann sind Bauteile unselbstständig. Technische Untrennbarkeit ist nicht erforderlich. Die Abtrennung ist regelmäßig dann unwirtschaftlich, wenn Teil- und Restsache zusammen wesentlich weniger wert sind, als die ungeteilte Sache. Entscheidend ist die Verkehrsauffassung. Beispielsweise qualifiziert der OGH einen Kachelofen als unselbstständigen Bauteil des Hauses, allerdings nicht weil dieser sehr individuell und nach Maß gefertigt wurde, sondern aufgrund der Erkenntnis, dass er nur dann wieder entfernt werden kann, wenn er von einem Fachmann abgetragen und von einem solchen an einer anderen Stelle neu aufgebaut wird.
Jeder Sachverhalt ist individuell und ist es ratsam sich hier rechtlich beraten zu lassen.

Bei Abschluss eines Mietvertrages ist zuvor stets zu prüfen, ob für das Mietverhältnis das Mietrechtsgesetz – wenn auch nur teilweise – anzuwenden ist. Für Eigentumswohnungen in sogenannten Altbauten (Errichtung vor 1945) gilt das Mietrechtsgesetz fast immer zur Gänze. Für Eigentumswohnungen in Gebäuden mit einer Baubewilligung nach dem 08.05.1945 gilt das Mietrechtsgesetz meist nur teilweise. Der Einzelfall ist hier stets zu prüfen.

Wenn das Mietrechtsgesetz voll anwendbar ist, so gelten für den Hauptmietzins bestimmte Beschränkungen und sind auch die verrechenbaren Betriebskosten gesetzlich definiert. Insbesondere ist auch zu beachten, dass eine Befristung eines Mietvertrages richtig vereinbart werden muss. Für jede Vermietung zu Wohnzwecken gilt eine Mindestmietdauer von 3 Jahren, welche schriftlich vereinbart werden muss. Dennoch können befristete Mietverträge aus wichtigen Gründen, etwa bei Nichtzahlung des Mietzinses, vorzeitig aufgelöst werden und hat der Mieter aus dem Mietrechtsgesetz zusätzlich ein vorzeitiges Kündigungsrecht nach einem Jahr mit 3 monatiger Kündigungsfrist.

Ein nicht vollständiger oder unrichtiger Mietvertrag kann kostspielige Konsequenzen nach sich ziehen.

Rechtsgrundlage für die Steuer ist das Grunderwerbsteuergesetz 1987. Unter den zu versteuernden Grundstücken versteht man abgegrenzte Teile der Erdoberfläche einschließlich der Bestandteile, samt Gebäuden und deren Zugehör. Die Steuer beträgt grundsätzlich 3,5 %, bei nahen Angehörigen 2 % von der Gegenleistung bzw. in besonderen Fällen vom Einheitswert des Grundstückes. Gegenleistung ist dabei jede bewertbare Leistung, die der Erwerber aufwenden muss, um das Grundstück zu erhalten. Als Gegenleistung gilt beispielsweise der Kaufpreis einschließlich der vom Käufer übernommenen sonstigen Leistungen oder übernommene Hypotheken, beim Tauschvertrag die Tauschleistung des anderen Vertragsteils. Bei nahen Angehörigen wird jedoch die Berechnung nicht von der Gegenleistung sondern vom 3-fachen des Einheitswertes berechnet. Der Einheitswert wird vom Finanzamt ermittelt und bescheidmäßig festgestellt und dient der Bemessung verschiedener Steuern. Beim Erwerb eines Grundstückes ist es nunmehr so, dass die Eintragung des Eigentumsrechtes für den Käufer im Grundbuch erst dann erfolgen kann, wenn nach der Abgabenerklärung beim Finanzamt und der bescheidmäßigen Vorschreibung der Grunderwerbsteuer diese bezahlt ist und das Finanzamt eine Unbedenklichkeitsbescheinigung erlassen hat. Dieser Vorgang kann oft Monate dauern. Die geltende Rechtslage ermöglicht es jedoch den Rechtsanwälten und auch den Notaren, die Selbstberechnung der Grunderwerbsteuer vorzunehmen und die Grunderwerbsteuer für den Erwerber an das Finanzamt abzuführen. Durch diese Möglichkeit, die nicht jeder Rechtsanwalt anbietet, ist es theoretisch möglich, die Grunderwerbsteuerberechnung und Abführung an das Finanzamt an einem Tag zu erledigen, womit der Rechtsanwalt noch am selben Tag die Bestätigung verfassen kann, welche der Unbedenklichkeitsbescheinigung vom Finanzamt entspricht. Durch dieses Service der Selbstberechnung können Grunderwerbsverträge innerhalb kürzester Zeit abgewickelt werden, wodurch auch treuhändisch hinterlegte Kaufpreise schneller an den Verkäufer weitergeleitete werden.