Zahlreiche Probleme auf Baustellen entstehen nicht erst bei Durchführung der Bauarbeiten oder nach Fertigstellung des Bauwerks, sondern bereits lange zuvor im Stadium der Vertragsverhandlungen und Vereinbarungen. Insbesondere in Bezug auf Leistungen und Entgelt treten immer wieder Differenzen auf, welche großteils bereits im Vorfeld vermieden werden könnten.
Eine beliebte Form der Entgeltgestaltung sind Pauschalpreise. Hierbei ist zu berücksichtigen, dass – würde man eine Pauschale mit einer Waage vergleichen - auf der einen Seite der Preis bzw. Werklohn genau festgelegt ist, auf der anderen Seite jedoch oft der genaue Leistungsinhalt der Pauschale nicht ausreichend detailliert ist. Hält man sich dieses Bild vor Augen, so wird klar, dass diese Waage nicht im Gleichgewicht sein kann, was in späterer Folge dazu führen wird, dass Schwierigkeiten auftreten können.
Zu unterscheiden sind echte Pauschalen von unechten Pauschalen. Bei einer echten Pauschale verändert sich der Werklohn nicht, dies auch dann nicht, wenn die Massen im Leistungsverzeichnis über- oder unterschritten werden. Ein Vorteil ist, dass dadurch Aufmaßfeststellungen wegfallen, sofern es nicht zu Zusatzaufträgen und damit zusammenhängenden Leistungsänderungen, Behinderungen oder anderen Risiken gekommen ist, die gesondert zu vergüten wären. Da eben das Massenrisiko bei einer echten Pauschale auf den Werkunternehmer übergewälzt wird, wird in der Regel auch keine Irrtumsanfechtung möglich sein, wenn sich die Massenberechnung als falsch herausstellt.
Bei einer unechten Pauschale wird ein Leistungsverzeichnis mit genauen Preisen versehen, sodass - aufsummiert - der zugrundeliegende Gesamtbetrag errechnet wird. Bei Leistungsänderungen kann in einem solchen Fall der Differenzbetrag einfach ermittelt werden, bei einer unechten Pauschale ist jedoch ausdrücklich zu vereinbaren, wer das Massenrisiko trägt.
Häufig kommt es dazu, dass die kalkulierten Kosten überschritten werden, woraus eine Warnpflicht für den Werkunternehmer folgt. Als ungefährer Richtwert können 10% der ursprünglichen Summe angesetzt werden. Ab deren Überschreitung ist der Auftraggeber von den Mehrkosten jedenfalls in Kenntnis zu setzen und wird diesem dadurch ein Wahlrecht eingeräumt, ob er die Mehrkosten in Kauf nimmt oder nicht. Dadurch soll das Misslingen des Werkes verhindert werden und der Auftraggeber vor Kostenüberschreitungen geschützt werden. Die Prüf- und Warnpflicht umfasst hierbei eine Untersuchungspflicht, Hinweispflicht und auch die Pflicht zur Unterbreitung eines Verbesserungsvorschlages. Eine Warnung ist jedenfalls schriftlich und unverzüglich zu erstatten, sie muss konkret und verständlich sein, damit den Auftragnehmer keine Haftung trifft.
Zu beachten ist auch, dass der Auftragnehmer nach dem ABGB grundsätzlich nicht verpflichtet ist, Wünschen des Auftraggebers auf Leistungsänderung nachzukommen, selbst wenn diese vergütet würden. Es sind daher stets die zugrundeliegenden Bauverträge zu prüfen, in welchen oft ein weitläufiges Recht des Auftraggebers zu Leistungsänderungen vorgesehen ist.
Diese Rechte sind allerdings dahingehend begrenzt, dass zusätzliche Leistungen nur insoweit verlangt werden dürfen, als sie zur Ausführung der ursprünglich bestellten Leistung erforderlich und dem Auftragnehmer zumutbar sind. Unzumutbar wären allenfalls Leistungen dann, wenn für den Auftragnehmer andere Befugnisse oder Betriebsausstattungen notwendig wären, keine hinreichende Bauzeit zur Verfügung steht oder nicht kostendeckende Preise in erheblichem Ausmaß hingenommen werden müssten.
Gerade auch im Zusammenhang mit solchen Zusatzaufträgen empfiehlt es sich daher, bereits das ursprüngliche Leistungsverzeichnis ausreichend detailliert zu gestalten, da allenfalls bei Abrechnung ansonsten Auffassungsunterschiede auftreten, was im ursprünglichen Angebot bereits enthalten war und was nicht.
Ebenso ist zu beachten, dass bei Vereinbarungen, welche der Ö-Norm B2110 unterliegen, die Voraussetzung für Mehrkostenforderungen eine nachvollziehbare Anordnung einer Leistungsänderung durch den Auftraggeber und die Anmeldung der Forderung dem Grunde und der Höhe nach gemäß Punkt 7.4.1. der Ö-Norm B2110 notwendig sind. Unterlässt der Auftragnehmer eine solche Anmeldung, so muss er allenfalls die Kürzung seines Entgelts in dem Umfang hinnehmen, in dem die Entscheidungsfreiheit des Auftraggebers zu dessen Nachteil eingeschränkt wurde.
Zur Vermeidung von Anspruchsverlusten und Entgelt für Mehrleistungen empfiehlt es sich daher, bereits im Stadium des Bauvertrages eine entsprechend genaue Überprüfung der zu treffenden Vereinbarungen durchzuführen.